Praktische tips voor realisatie betaalbare woningen van menselijk formaat

Gemeenten krijgen wel eens te maken met gewiekste projectontwikkelaars die een broertje dood hebben aan het bouwen van betaalbare woningen. Lachend weten zij via de mazen van de wet een mouw te passen aan hun probleem, met als gevolg dat woningzoekenden bedrogen uitkomen. Als gemeente is het mogelijk dit probleem te pareren.

De doelgroep voor middeldure huur is in de doelgroepenverordening geregeld. De instandhoudingstermijn voor sociale- en middeldure huurwoningen is bepaald. En in het bestemmingsplan voor een nieuwe wijk is keurig de verdeling tussen sociale huur, middeldure huur en vrije sector vastgelegd. Niets lijkt de ontwikkeling van een mooie nieuwbouwwijk met een groot aandeel betaalbare (huur)woningen in de weg te staan. Maar dat is buiten ontwikkelaars gerekend. Ontwikkelaars die altijd wel weer iets nieuws verzinnen om zo veel mogelijk winst te maken.

Wat is er aan de hand? De huurprijs van sociale huurwoningen wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Een woning krijgt bijvoorbeeld punten voor de oppervlakte, het aantal verwarmde vertrekken, de lengte van het aanrecht, het aantal wastafels, de WOZ-waarde, de energieprestatie en nog veel meer. Tel je alle behaalde punten bij elkaar op, dan kom je uit op de huurprijs van de woning. Een transparant systeem, zou je zeggen.

Energieprestatie telt zwaarder bij kleine woning

Bij de energieprestatie zit echter een adder onder het gras in het puntenstelsel. Woningen met een oppervlakte kleiner dan 25 vierkante meter en woningen met een oppervlakte tussen de 25 en 40 vierkante meter krijgen in het WWS méér punten voor de energieprestatie dan woningen met een oppervlakte boven de 40 vierkante meter. Dit verschil komt voort uit de redenering dat het verduurzamen van kleine bestaande woningen of het duurzaam bouwen van kleinere woningen relatief duur is in vergelijking met grotere woningen.

Figuur 1: puntentoekenning voor het energielabel. Uit: ‘Hoe tel ik tot 1 juli 2024 de punten van mijn zelfstandige huurwoning?’.

Bij een kleinere woning is de WOZ-waarde doorgaans lager. Daarom krijgt de woning daar minder punten voor toegekend. Maar doordat de energieprestatie zwaarder telt, kan een kleinere woning een even hoge huurprijs hebben als een grotere woning met hetzelfde energielabel. De hogere punten die een woning krijgt voor het energielabel compenseren de lagere punten voor de WOZ-waarde.

Kippenhokken voor de hoofdprijs

Wat heeft deze kronkel tot gevolg? Corporaties en ontwikkelaars kunnen met kleinere woningen evenveel verdienen als met grotere woningen. Doordat er kleiner gebouwd wordt, passen meer woningen op dezelfde oppervlakte. Kassa!

De woningzoekenden en de huurders zijn de dupe. Zij komen voor de hoofdprijs terecht in een kippenhok, want veel meer dan dat is een woning kleiner dan 25 vierkante meter niet. Samenwonen en gezinsuitbreiding kunnen op de lange baan. En een prettige thuiswerkplek? Die is nauwelijks te realiseren op dit oppervlak.

Dat de kleine woningen toch snel verhuurd zijn, kan erop duiden dat er behoefte aan is. Op deze overspannen woningmarkt is de keuze echter snel gemaakt. Hoewel je nauwelijks van een keuze kunt spreken, want een goed alternatief ontbreekt. Liever in een kabouterhuisje, dan tot je 35^e bij je ouders op zolder. Liever in een minuscule studio, dan bij vrienden op de bank. En liever in een kippenhok, dan in de auto.

Lokaal bestaan instrumenten om dit soort listige ontwikkelingen te beteugelen en te voorkomen dat er alleen maar kleine, betaalbare huurwoningen worden gebouwd. De doelgroepenverordening is er een van. Buiten dat de doelgroepenverordening een heel belangrijk instrument is als je lokaal de middeldure huur wilt reguleren[1] en de instandhoudingstermijnen voor sociale en middeldure huur wilt bepalen, is de verordening ook een instrument waarmee je de prijs-kwaliteitsverhouding van woningen kan vastleggen. Zo kan je voorkomen dat er alleen kleine woningen worden gebouwd.

Voorbeeldgemeente

Een gemeente die het instrument heeft ingezet, is Wageningen. In de doelgroepenverordening zijn bepalingen opgenomen over het gebruiksoppervlakte en de prijs-kwaliteitsverhouding. Een sociale huurwoning tot de kwaliteitskortingsgrens moet in Wageningen een woonoppervlakte hebben van  30 tot 40 vierkante meter, de eerste aftoppingsgrens. Tot de tweede aftoppingsgrens moet een woonoppervlak ten minste 45 vierkante meter zijn en boven de tweede aftoppingsgrens minimaal 55 vierkante meter.

Ook voor middenhuur zijn in Wageningen bepalingen opgenomen: een woning moet ten minste 55 vierkante meter oppervlak hebben bij een huur van 750 tot 830 euro. Bij een huur tussen 830 en 900 euro moet de woning ten minste 65 vierkante meter woonoppervlak hebben en bij een huurprijs van 900 euro moet de woning ten minste over 75 vierkante meter woonoppervlak beschikken.

Oppervlakte in bestemmingsplannen

Als de gemeente een doelgroepenverordening heeft, is het mogelijk om in bestemmingsplannen het percentage sociale huur, middeldure huur en sociale koop vast te leggen.

Je kunt er ook voor kiezen om dan in het bestemmingplan per categorie woning de oppervlakte vast te leggen, in plaats van in de doelgroepenverordening. Bijvoorbeeld: 25 procent van de sociale huurwoningen moet een oppervlakte hebben van 30 tot 45 vierkante meter, 25 procent moet bestaan uit woningen met oppervlakten tussen de 45 en 60 vierkante meter, 20 procent van de huizen moet 60 tot 85 vierkante meter oppervlakte hebben en 30 procent moet groter zijn dan 85 vierkante meter.

Nadeel van het vastleggen van de prijs-kwaliteitsverhouding in bestemmingsplannen, is dat je bij elke vaststelling van een bestemmingsplan opnieuw de verdeling moet opnemen. Als de prijs-kwaliteitsverhouding is vastgelegd in de doelgroepenverordening, is het in één keer goed geregeld voor de hele gemeente en voor alle ontwikkelingen. Kortom, als het mogelijk is, regel de prijs-kwaliteitsverhouding dan via de doelgroepenverordening.

Doelgroepenverordening en de Omgevingswet

Per 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet in. Aanvankelijk was het onduidelijk wat dit zou betekenen voor de doelgroepenverordening. Inmiddels is duidelijk dat ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet de doelgroepenverordening blijft gelden. Tot en met 2031 hebben gemeenten de tijd om de regels uit verschillende verordeningen om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Hierin worden uiteindelijk ook de regels uit de doelgroepenverordening opgenomen.[2]

Wachten op landelijke reparaties

De kronkel in het WWS is ook de landelijke politiek niet ontgaan. Met de Wet betaalbare huur wordt onder meer het WWS aangepast. Het stelsel wordt uitgebreid, waardoor ook middeldure huur landelijk wordt gereguleerd. Daarnaast verdwijnt bij de puntentoekenning voor de energieprestatie het onderscheid tussen woninggroottes. Daardoor kunnen kleine, duurzame woningen niet meer dezelfde prijs hebben als grotere woningen.

Helaas geldt dit alleen voor nieuwe huurcontracten. Voor zittende huurders verandert er niets. Bovendien is het nog even afwachten of en wanneer de wet er komt. De Wet betaalbare huur wordt pas na de verkiezingen behandeld en het is onduidelijk welk standpunt partijen als BBB en NSC innemen.

Des te belangrijker is het dus om lokaal goed te borgen dat er kwalitatieve, betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Want als je ontwikkelaars hun gang laat gaan, wint het grote geld en zijn huurders de dupe.

Zelf aan de slag?

Wil je zelf aan de slag met de doelgroepenverordening in jouw gemeente? We hebben twee voorbeeldmoties opgesteld die je hiervoor kunt gebruiken. Is er nog geen doelgroepenverordening? Dan kun je voorbeeldmotie 1 gebruiken. Is er wel een doelgroepenverordening, maar staat daar niets in over de prijs-kwaliteitsverhouding, dan kun je voorbeeldmotie 2 ter inspiratie gebruiken.

Duizelen alle begrippen en instrumenten je en wil je meer weten over hoe je lokaal volkshuisvesting kan borgen? Kijk dan eens naar de CLB-handreiking Wonen.