Gemeenten gaan wisselend om met het thema betaalbaarheid in hun woningbouwprogramma’s. Meer regie van de provincie en het Rijk moet zorgen voor een gelijk speelveld.
Het probleem mag inmiddels als bekend verondersteld worden: Nederland kampt met een gigantisch tekort aan woningen. Onderzoeksbureau ABF Research schat het tekort nu op zo’n 300.000 woningen en verwacht dat dit de komende jaren verder zal toenemen. Dat vertaalt zich door in hogere prijzen; zo voorziet de Rabobank dat die ook in 2022 zullen blijven stijgen.
Dat is een deel van het verhaal. Het andere deel betreft de gemeenten: waar de ene wethouder alles op alles zet om meer sociale huur en betaalbare koop te realiseren, leunt de buurgemeente achterover. Het is namelijk aan gemeenten te bepalen waar en onder welke voorwaarden wordt gebouwd. Begrippen als betaalbaarheid en regionale solidariteit staan niet in alle gemeenten even hoog op de prioriteitenlijst.
Twee PvdA-gedeputeerden, een wethouder en een fractievoorzitter herkennen het probleem. Hoe eerlijk vinden zij het dat gemeenten hierin autonoom zijn? En zou er iets aan gedaan moeten worden op provinciaal- of Rijksniveau?
‘Onooglijk stuk grasland’
Ad Witlox vindt het ‘volkomen fout’ dat gemeenten zo vrij gelaten worden in waar en wat zij bouwen. Volgens de fractievoorzitter in Soest wordt het met name voor starters en middeninkomens onmogelijk iets te huren of te kopen. ‘Iedere gemeente moet hier een bijdrage aan leveren. Nu zijn er gemeenten die bouwen, en gemeenten die dat niet doen.’
Tot ongenoegen van Witlox valt ‘zijn’ Soest in de laatste categorie. De afgelopen vier jaar werden er in de Utrechtse gemeente 36 betaalbare woningen gerealiseerd. ‘Hier hebben weinig partijen interesse in sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. De huidige coalitie wil ook niet in de polder bouwen, terwijl dat een onooglijk stukje grasland is. Daar kan best op gebouwd worden.’
Witlox: Soest loopt helaas niet voorop
Ook Rob van Muilekom, gedeputeerde van de provincie Utrecht, ziet dat gemeenten het thema betaalbaarheid wisselend invulling geven. ‘Ze zeggen het allemaal belangrijk te vinden, toch wordt er divers mee omgegaan. De ene wethouder gaat bij nieuwbouwprojecten voor een betaalbaar aanbod van 55%, anderen vinden 30% ook wel voldoende.’ Daar komt bij dat ook de definitie van betaalbaarheid per gemeente nog weleens varieert, vertelt Van Muilekom.
Zijn collega in Gelderland, gedeputeerde Peter Kerris, herkent de worsteling. ‘Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor het woningbouwprogramma en afspraken met corporaties.’ In zijn beleving – Kerris is nu twee en een half jaar gedeputeerde – is er vooral behoefte aan betaalbare huizen. ‘Maar dat zijn vaak de projecten die op de lange baan worden geschoven.’
Beide gedeputeerden zien dat gemeenten financieel geprikkeld worden dure projecten te realiseren. Kerris: ‘Die brengen meer geld in het laatje en zijn dus veel aantrekkelijker.’
Gemeentefinanciën
Floor Roduner, wethouder in Haarlem, signaleert een tweede perverse prikkel om vooral duur te bouwen. ‘Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning voegen in de regel minder toe aan de gemeentefinanciën en doen vaker een beroep op bijvoorbeeld de bijstand. Dit kan gemeenten ertoe zetten juist die mensen te weren.’
In Haarlem is echter gekozen voor 40% sociale huur bij nieuwbouwprojecten. ‘Dat is een principiële keuze,’ zegt Roduner. ‘Ik vind dat iedereen de mogelijkheid moet hebben in Haarlem te wonen.’ Daarnaast is er volgens de wethouder simpelweg behoefte aan sociale huur: zo’n 40% van de bewoners in de regio komt ervoor in aanmerking.
Roduner: Het Rijk zou meer moeten sturen
Toch zijn er rond Haarlem gemeenten die hier minder werk van maken. Zo wordt de Bloemendaalse ambitie van 30% sociale huur nauwelijks gehaald, zegt Roduner. ‘En als je consequent geen sociale woningen bouwt, is er in jouw gemeente op den duur geen plek meer voor mensen met een lager inkomen. Dat is oneerlijk.’
De wethouder vindt dat de provincie of het Rijk meer zou moeten sturen op wat er moet komen. De provincies Utrecht en Gelderland proberen die regie langzaam maar zeker naar zich toe te trekken.
Regionaal programmeren
Om op provinciaal niveau meer zicht te houden op de woningbouw, is Utrecht twee jaar geleden begonnen met het ‘regionaal programmeren van wonen en werken’. ‘Jaarlijks maken we als provincie samen met alle gemeenten een woonprogramma’, legt gedeputeerde Van Muilekom uit. ‘Daarin staat waar de gemeenten van plan zijn huizen neer te zetten.’
Uitgangspunt in die programma’s is dat gemiddeld 50% van de nieuwbouw in de betaalbare categorie valt. Ook de definitie van betaalbaar is vastgelegd: daaronder wordt verstaan sociale huur, middeldure huur (tot € 950) en goedkopere koop (tot de NHG-grens, iets boven de € 300.000). Van Muilekom: ‘We merken dat er hierdoor in de provincie een gelijk speelveld ontstaat.’
Kerris: De steden doen hun best, nu de randgemeenten nog
Op soortgelijke wijze probeert de provincie Gelderland meer regie te nemen, zegt Kerris. ‘We vragen de zes woonregio’s in de provincie onderling afspraken te maken over betaalbare nieuwbouw en zien toe op de uitvoering daarvan.’
De steden ‘pakken de rekening wel op’ in Gelderland, omringende gemeenten blijven achter. ‘Ook de randgemeenten moeten gaan leveren,’ stelt gedeputeerde Kerris. ‘Daar spreekt de provincie ze op aan.’
Stroperigheid
Als het aan fractievoorzitter Witlox en wethouder Roduner ligt, gaat het Rijk weer een grotere rol spelen. Roduner: ‘Het Rijk zou veel meer sturen op wat er moet komen. Daar mag best een percentage aangehangen worden, bijvoorbeeld: iedere gemeente bouwt 30% sociaal.’
Ook Witlox voelt wel iets voor vaste percentages. ‘Als Rijk moet je per gemeente zeggen: bouw tot 2030 nog zoveel woningen met vaste percentages: 40% sociaal, 40% voor middeninkomens en het overige deel voor het hogere segment. Dat mag best directief, want alle stroperigheid zorgt ervoor dat er niks gebeurt. Provincies kunnen maandelijks een vinger aan de pols houden en de voortgang bewaken.’
Gedeputeerden Kerris en Van Muilekom willen vooral dat de Rijksoverheid de juiste randvoorwaarden schept. Dat begint volgens Kerris met duidelijkheid: waar moeten de gewenste 1 miljoen nieuwe woningen komen? ‘Zolang die doelstelling niet vertaald wordt naar de provincies, betwijfel ik of we daar aan gaan komen.’ Wat betreft de energietransitie en duurzaamheid moet het Rijk eveneens duidelijke eisen stellen.
Van Muilekom: Schep de juiste voorwaarden en kom met een ministerie van wonen
Volgens zijn Utrechtse collega Van Muilekom zou het Rijk in ieder geval de verhuurderheffing moeten afschaffen. ‘Stop er nou mee! We hebben de corporaties hierin nodig en moeten dit samen oppakken.’
Beiden pleiten tot slot voor de komst van een nieuw ministerie dat zich bezig moet gaan houden met de woningnood. ‘Je hebt nu binnenlandse zaken, dat gaat over de bouw,’ zegt Van Muilekom. ‘Het ministerie van landbouw vindt groen heel belangrijk, en infrastructuur & waterstaat doet wat aan de ontsluiting. In het kader van duidelijkheid hoop ik echt dat er een gecoördineerd ministerie komt.’
Afbeelding: Laurens van Putten | ANP
