Alle wetten om de wooncrisis te bestrijden op een rij

Na jaren van stilstand lijkt er eindelijk weer gewerkt te worden aan wetten om de wooncrisis te bestrijden. Wat is er al door de Kamer heen? En waar wordt de komende tijd over gedebatteerd? 

---

Al door het parlement heen

De Wet goed verhuurderschap

In maart stemden zowel de Eerste- als de Tweede Kamer in met de Wet goed verhuurderschap. Daardoor is ‘goed verhuurderschap’ vanaf 1 juli 2023 een wettelijke verplichting. De wet geeft gemeenten meer opties om huurders te beschermen tegen misstanden.

Regels voor goed verhuurderschap

In de wet staan regels voor goed verhuurderschap. De regels zijn zowel van toepassing op reguliere verhuur, als op verhuur aan arbeidsmigranten. In de regels is onder andere vastgelegd dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Ook moeten verhuurders transparante selectiecriteria hanteren bij de selectie van huurders. Huurovereenkomsten moeten schriftelijk worden vastgelegd en de waarborgsom mag niet hoger zijn dan twee keer de maandhuur. Daarnaast moet de verhuurder schriftelijk informatie verstrekken aan de huurder over rechten en plichten, waar de huurder terecht kan met vragen over het gehuurde, de contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt, de specificatie van de servicekosten en de hoogte van de waarborgsom.

Is er sprake van verhuur aan arbeidsmigranten? Dan gelden er extra regels. De huurovereenkomst moet bijvoorbeeld afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden gesloten. Ook moet de informatie over de rechten en plichten van de huurder in een taal verstrekt worden waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft. Voor verhuurbemiddelaars ie er een verbod opgenomen op het vragen van dubbele bemiddelingskosten.

Gemeentelijk meldpunt

Woondiscriminatie voorkomen is onderdeel van de Wet goed verhuurderschap. Verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders moeten een werkwijze opstellen die gericht is op het voorkomen van woondiscriminatie. De werkwijze en maatregelen om woondiscriminatie tegen te gaan worden schriftelijk vastgelegd. Iedereen moet kennis kunnen nemen van de werkwijze en de werkwijze moet – indien opgedane ervaring hier aanleiding toe geeft – aangepast worden.

Tot slot, met de nieuwe wet moeten gemeenten een meldpunt openen, waar huurders anoniem en kosteloos terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurgedrag.

Verhuurvergunning

Sommige gemeenten experimenteerden al met de verhuurvergunning, door de wetswijziging kunnen alle gemeenten er mee aan de slag. De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om via een verordening een gebiedsgericht verbod in te stellen op de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.

Wie in zo’n gebied wel een woning wil verhuren, moet dus eerst een vergunning aanvragen. Aan de vergunning kunnen voorwaarden verbonden worden, bijvoorbeeld over het onderhoud van de woning, de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage en de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan goed verhuurderschap.

De vergunning kan onder andere geweigerd worden als de verhuurder eerder handelde in strijd met de regels van goed verhuurderschap en daarvoor een bestuurlijke boete heeft gehad. Ook kan de verleende verhuurvergunning ingetrokken worden als de verhuurder zich niet houdt aan de regels m.b.t. goed verhuurderschap of er niet wordt voldaan aan de andere voorwaarden.

Verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten

Voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten kan de gemeenteraad eveneens een verhuurvergunning instellen. In die vergunning kunnen bijvoorbeeld voorwaarden gesteld worden aan het maximum aantal personen per kamer en de voorzieningen die er moeten zijn. In tegenstelling tot de verhuurvergunning voor reguliere woonruimte, is de verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten niet gebiedsgebonden.

Inbeheername

Maakt een verhuurder het erg bont, dan kan het college van B&W overgaan tot inbeheername. Dit is het geval als een verhuurder in een tijdvak van vier jaar twee keer een bestuurlijke boete heeft gehad voor het in strijd handelen met de regels voor goed verhuurderschap.

Bij inbeheername draagt de verhuurder zijn pand over aan een beheerder. De kosten voor het beheer worden afgetrokken van de huuropbrengsten. Is het beheer duurder dan de huuropbrengsten? Dan zijn de extra kosten voor rekening van de verhuurder.

De inbeheername wordt door het college van B&W beëindigd als:

• De verhuurder via een verhuurplan, naar het oordeel van het college, voldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap;
• Eventuele aanpassingen en voorzieningen zijn getroffen;
• Resterende kosten (voor beheer) zijn voldaan.

Handhaving door gemeenten

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de regels over goed verhuurderschap en de verhuurvergunning. Verhuurders die zich niet aan de regels houden, kunnen een bestuurlijke boete krijgen oplopend tot € 22.500. Gaat een verhuurder vaker in de fout? Dan kan het oplopen tot € 90.000 en in het uiterste geval de inbeheername.

Toekomstige wetgeving

Wet vaste huurcontracten

Vanaf 2016 hebben verhuurders door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. In 2021 werd de wet geëvalueerd. De conclusie was dat de wet grote nadelige gevolgen voor huurders met zich meebrengt en dat niet vast te stellen is of de woningvoorraad optimaler wordt benut door de tijdelijke huurcontracten. Veel huurders gaan van tijdelijk naar tijdelijk contract en moeten daardoor telkens verhuizen. Verhuurders spinnen garen bij de tijdelijke contracten en gebruiken het als machtsmiddel: met elk nieuw contract, kan de huur fors verhoogd worden.

PvdA Tweede Kamerlid Henk Nijboer en zijn ChristenUnie collega Pieter Grinwis vinden dat vaste huurcontracten weer de norm moeten worden, zodat huurders meer zekerheid hebben en beschermd worden tegen de negatieve gevolgen van woningnood. Daarom kwamen zij met een initiatiefvoorstel Wet vaste huurcontracten. Het wetsvoorstel schrapt de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden voor zelfstandige woningen. Onder specifieke voorwaarden is tijdelijke verhuur wel mogelijk. Bijvoorbeeld een doelgroepencontract van vijf jaar voor studenten- of jongerenwoningen of tijdelijke verhuur om leegstand tegen te gaan.

Het wetsvoorstel zou op 18 april in stemming gebracht worden in de Tweede Kamer, maar op het laatste moment kwamen het CDA en de VVD met twee amendementen, die de positie van huurders verslechterden in plaats van verbeterden. Daarop verzochten Nijboer en Grinwis de stemming uit te stellen. Tijdens het vervolgdebat op 11 mei bleek het CDA de twee amendementen van de VVD niet meer te steunen en kwam een meerderheid in zicht.

Ten opzichte van het wetsvoorstel van Nijboer en Grinwis willen de christendemocraten wel dat er een uitzondering gemaakt wordt voor stellen die gaan samenwonen. Wanneer een daarvan zijn of haar huis tijdelijk wil verhuren moet dat mogelijk blijven, want als een relatie op de klippen loopt, moet je als ‘proefsamenwoner’ wel terug kunnen naar je oude woning en de huur kunnen opzeggen.

Door een amendement van SP-Kamerlid Beckerman en D66-Kamerlid Boulakjar lijkt er ook een einde te komen aan tijdelijke huurcontracten voor kamers. Omdat daar vergelijkbare problemen spelen als bij de tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte, is dat uitstekend nieuws. Op dinsdag 16 mei komt de wet nu in stemming.

Wet betaalbare huur

In het najaar van 2023 wordt de Wet betaalbare huur in de Tweede- en Eerste Kamer behandeld. De wet moet een einde maken aan te hoge huurprijzen. De wet zet in op meer betaalbare huur, een betere bescherming van huurders, verduurzaming van woningen en een blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw.

Uitbreiding WWS en maximale huurverhoging

In de sociale huursector wordt gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel (WWS, ook wel puntensysteem genoemd). Afhankelijk van o.a. de grootte en kwaliteit krijgt een woning een bepaald aantal punten, dat bepaalt hoe hoog de huur is. Woningen in de sociale sector kunnen tot 142 punten krijgen.

Met de nieuwe wet, gaat het WWS ook gelden voor woningen in de middeldure huursector, tot en met 186 punten.[1] De puntentelling moet worden opgenomen in het huurcontract. De regulering geldt niet voor lopende huurcontracten, maar pas als er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Gemeenten worden verantwoordelijk voor toezicht en handhaving. Vragen verhuurders een hogere huur dan via het WWS mag? Dan riskeren ze een boete.

Een andere maatregel uit de wet is dat de maximale jaarlijkse huurverhoging vastgesteld wordt op de gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%. Deze maatregel is bedoeld als huurprijsbescherming, de vraag is of dit realistisch is. Ook mogen huurders altijd naar de huurcommissie stappen.

Stimuleren verduurzaming en impuls nieuwbouw

De wet stimuleert verhuurders om hun woningen te verduurzamen. Het WWS is aangepast, waardoor duurzame woningen (met energielabel A) extra punten krijgen, terwijl minder duurzame woningen (energielabel E of lager) juist puntenaftrek krijgen. Voor huurders die minder te besteden hebben, bestaat daardoor echter het risico dat ze in woningen terecht komen met mindere kwaliteit en daardoor elke maand een hoge energierekening hebben. Daarnaast kan het risico ontstaan dat woningen die verduurzaamd zijn, boven de 142 punten uitkomen.

Om te voorkomen dat de regulering de nieuwbouw vertraagt, worden corporaties, beleggers en ontwikkelaars tegemoet gekomen. Voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen wordt een opslag ingevoerd ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot tien jaar na oplevering. Dit geldt voor nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

Wet versterking regie volkshuisvesting

De komende jaren moeten er veel betaalbare huurwoningen gebouwd worden om de woningnood te bestrijden. De Wet versterking regie volkshuisvesting geeft het Rijk, provincies en gemeenten wettelijke instrumenten om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Met de wet krijgen overheden meer grip op hoeveel woningen waar en voor wie er worden gebouwd. Ook komen er mogelijkheden om woningbouw te versnellen.[2]

Het wetsvoorstel richt zich op drie maatschappelijke opgaven:

1. Regie op aantallen woningen en locaties;
2. Regie op betaalbaarheid en evenwichtige verdeling;
3. Verstevigen van de lokale prestatieafspraken.

Het wetsvoorstel moet nog behandeld worden in de Tweede- en Eerste Kamer. Naar verwachting is de behandeling in de zomer of het najaar van 2023. Stemmen beide Kamers in, dan treedt de wet op zijn vroegst per 1 januari 2024 in werking.

Verplicht volkshuisvestingsprogramma

Volkshuisvesting wordt als doel toegevoegd aan de omgevingswet. Om regie te krijgen op het aantal woningen, worden Rijk, provincies en gemeenten per 1 januari 2026 verplicht om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Tot die tijd blijft het huidige beleid, bijvoorbeeld de woonvisie, bestaan.

In de omgevingsvisie – die vastgesteld wordt door de gemeenteraad – wordt het woonbeleid op hoofdlijnen uitgezet. De omgevingsvisie is een verplichting in de omgevingswet. In het volkshuisvestingsprogramma – vastgesteld door het college van B&W – wordt dit geconcretiseerd. Het programma beschrijft het beleid voor de eerstkomende vijf jaar en gaat in op een aantal onderwerpen: woningbouw en woningbouwprogrammering, balans in de woningvoorraad, woonbehoefte van aandachtsgroepen, leefbaarheid en verduurzaming. Het volkshuisvestingsprogramma wordt de basis voor de prestatieafspraken. De invloed van de raad wordt hierdoor kleiner, immers de woonvisie werd vastgesteld door de raad en het volkshuisvestingsprogramma gaat vastgesteld worden door het college.

Het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma sluit aan op het provinciale programma, die op zijn beurt weer aansluit op het volkshuisvestingsprogramma van het Rijk. Het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma wordt afgestemd met gemeenten in de regio en met de provincie. Het programma vormt de basis voor de prestatieafspraken met de corporaties.

Instrumentarium

Doordat volkshuisvesting als doel wordt toegevoegd aan de omgevingswet, komt het instrumentarium uit de wet beschikbaar voor Rijk en provincies om invulling te geven aan dit doel. Zo kunnen Rijk en provincies bijvoorbeeld ingrijpen in het omgevingsplan van gemeenten, om deze in lijn te brengen met de volkshuisvestingsprogramma’s van Rijk en provincies. In het uiterste geval kunnen provincies in de plaats treden van gemeenten en de bevoegdheden van gemeenten overnemen, zoals het vaststellen van volkshuisvestingsprogramma’s en omgevingsplannen.

Versnelling bij bezwaar

Soms stuiten woningbouwplannen op veel tegenstand en volgt een gang naar de rechter. In dat soort gevallen is het belangrijk dat er snel uitspraak komt over het project: voor omwonenden, toekomstige bewoners, bouwende partijen en gemeenten. Met de nieuwe wet kan de regering bij zwaarwegende maatschappelijke belangen categorieën bouwprojecten aanwijzen die versneld behandeld worden bij de rechter, als er bezwaren zijn. Er is dan maar één gang naar de rechter nodig in plaats van twee en de bestuursrechter moet binnen zes maanden uitspraak doen.

Regie op betaalbaarheid

Na de wetswijziging moet twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Dat wil zeggen dat ze in de sociale- of middeldure huursector vallen of dat het betaalbare koop is. In principe moet er 40% voor middeninkomens gebouwd worden en 27% sociale huur. Heeft een gemeente minder sociale huur dan het landelijk gemiddelde? Dan moet er ten minste 30% sociaal gebouwd worden en de rest in het middensegment. Met toestemming van de provincie, kan een gemeente in beperkte mate afwijken van deze verdeling, mits de regionale context dat toelaat.

Urgentieregeling

Gemeenten worden verplicht een regeling vast te stellen voor urgent woningzoekenden en in de regio afspraken te maken over de verdeling van urgente woningzoekenden. De urgentieregeling wordt onderdeel van de huisvestingsverordening (dat is nu nog niet verplicht). In de regeling staan een paar landelijk bepaalde categorieën bijvoorbeeld woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen of woningzoekenden die uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang komen.[3] Daarnaast kan de gemeente er voor kiezen dat urgent woningzoekenden een maatschappelijke, economische of lokale binding moeten hebben.

Bij het vaststellen van de huisvestingsverordening worden gemeenten verplicht de provincie te raadplegen voor advies. Het idee hierachter is dat provincies zo meer inzicht krijgen in hoe de lokale huisvestingsverordeningen zich verhouden tot de provinciale opgaven.

Verstevigen van de lokale prestatieafspraken

De gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisaties zitten aan tafel bij het maken van de lokale prestatieafspraken. Als de Wet versterking regie volkshuisvesting van kracht is, moeten ook relevantie zorg- en welzijnspartners uitgenodigd worden bij de gesprekken over de prestatieafspraken. Het gaat in ieder geval om zorgaanbieders die tijdelijke intramurale zorg bieden (vanwege de uitstroom daarna) en ambulante hulpverleners die zorg bieden aan aandachtsgroepen (bijvoorbeeld mensen die uit beschermd wonen komen).

Corporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma. Als er geschillen zijn bij het maken van prestatieafspraken kan de gemeente zich nu richten tot de adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken. Na de wetswijziging kunnen ook corporaties en huurdersorganisaties zich tot de adviescommissie richten.

Daarnaast wordt met het wetsvoorstel het werkgebied van corporaties aangepast. Nu is dat nog de grens van de woningmarktregio waarin een corporatie actief is, straks wordt dat de provinciegrens van de provincie waar de corporatie haar hoofdzetel heeft. Corporaties kunnen dan in een groter gebied actief worden. Corporaties die nu in een woningmarktregio actief zijn die grensoverschrijdend is, mogen straks alleen nog in de provincie actief zijn waar hun hoofdzetel is of ze moeten ontheffing aanvragen om buiten hun eigen werkingsgebied te mogen werken.