Gemeenten hebben meer tijd gekregen om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur. Die is aangenomen in juni en is sinds 1 juli van kracht. Geen gemeente kan zich in zo’n korte tijd voorbereiden op de uitvoering van de wet. Dus kreeg lokaal een half jaar voor de voorbereiding. Was dat voldoende om per 1 januari klaar te zijn?
Met de Wet betaalbare huur geldt het woningwaarderingsstelsel nu ook voor nieuwe contracten voor middenhuurwoningen. Huurders krijgen betere huurbescherming en gemeenten kunnen op eigen initiatief controleren en acteren op misstanden. Zijn gemeenten er klaar voor om over twee weken te beginnen met de uitvoering van de handhavingstaken?
Ingrijpen bij misstanden in de huursector was veel gemeenten al niet vreemd, al waren zij daarbij aan handen en voeten gebonden. Vooral de grote steden kampen met woekerhuren, illegale (onder)verhuur of louche huisjesmelkers die het met het welzijn van hun huurders niet erg nauw nemen. In een aantal gemeenten gold daarom al een verhuurvergunningseis en werd zo goed mogelijk paal en perk gesteld aan uitbuiting van huurders. Toch is de nieuwe wet ook daar een welkome aanvulling op de al bestaande maatregelen.
Vergunningstelsel
Neem Rotterdam waar al jaren een vergunningstelsel van kracht is. PvdA-fractievoorzitter Co Engberts: ‘Bij ons begon het rond 2019 in de wijk Carnisse, waar de toenmalige VVD-wethouder op ons aandringen een onderzoek deed en zich rot schrok van de verhuurellende. Wij hadden als PvdA al langer gevraagd om meer maatregelen na zorgwekkende signalen over veel te hoge huren. De wethouder wilde vooral wel eens van ons gezeur af zijn. Maar toen hij met eigen ogen zag wat er in Carnisse speelde, was hij volledig om.’
Een jaar later was er een Rotterdams vergunningstelsel voor particuliere woningverhuur. Ook werd onder meer een informatiepunt voor huurders ingesteld. Daarnaast ging er een Rotterdamse campagne van start: Weet Wat Je Huurt. Het was ook het jaar dat de gemeente Rotterdam actief begon te lobbyen voor landelijke regelgeving, zoals die er nu met de Wet betaalbare huur eindelijk is.
We kennen de kwetsbare wijken en buurten en we weten waar we de vinger extra aan de pols moeten houden.
Co Engberts, fractievoorzitter in Rotterdam
Engberts: ‘Hoe graag we huurders in met name onze arme wijken ook wilden helpen, onze slagvaardigheid was beperkt. Natuurlijk konden bewoners zelf naar de Huurcommissie, maar die heeft geen handhavingsbevoegdheden. Met de nieuwe wet hebben we eindelijk zelf bevoegdheden én de financiële middelen gekregen om door te pakken.’ En daar is Rotterdam klaar voor. ‘Wij staan goed voorbereid in de startblokken, omdat we eigenlijk al jaren tegen dat laatste zetje aan werken. We kennen onze pappenheimers op de verhuurmarkt. We kennen de kwetsbare wijken en buurten en we weten waar we de vinger extra aan de pols moeten houden.’
Naast bevoegdheden en financiële overheidssteun, voegt de wet nog iets toe, zegt Engberts. ‘Dat nieuwe huurcontracten in de middenhuursector nu ook worden meegenomen in het puntenstelsel, is een grote winst. Daar kon ook een Huurcommissie tot voor kort niets voor betekenen, terwijl in die categorie flinke klappen vielen. Pandjesbazen vroegen soms huren die 600-700 euro te hoog blijken, als je de puntentelling toepast.’
Zorgen om verk
Toch klonken er vóór de invoering van de wet ook zorgen. Zouden pandjesbazen hun (midden)huurwoningen niet massaal verkopen, nu die minder lucratief werden? Waar moesten al die huurders dan naartoe?
Engberts concludeert dat de gevolgen lijken mee te vallen. ‘Ja, er worden panden afgestoten, maar bekijk het positief: Er is óók een grote behoefte aan starterskoopwoningen. De beweging die zo ontstaat op de woningmarkt, is ook gunstig voor huurders.’
Extra bewegingsruimte en daadkracht
Ook in Almere is alles in gereedheid gebracht voor handhavingstaak vanaf het nieuwe jaar. Wethouder Paul Tang van onder andere Volkshuisvesting is er blij mee dat de gemeente nu op eigen initiatief huren kan controleren en een verlaging mag afdwingen. ‘We krijgen er extra verantwoordelijkheid bij, maar dat geeft ook bewegingsruimte en daadkracht.’
De nieuwe wet ligt wat Tang betreft in het verlengde van de Wet goed verhuurderschap, die een jaar eerder al inging. Die regelt wat een verhuurder wel en niet mag op het gebied van bijvoorbeeld borg, en noemt ook gedragsregels omtrent discriminatie en intimidatie. Voor gemeenten was bij deze wet al een handhavingsprotocol opgesteld.
Nieuw is dat we een meldpunt hebben ingesteld voor huurders.
Paul Tang, wethouder in Almere
‘Nieuw is dat we een meldpunt hebben ingesteld voor huurders. Vanaf januari zullen we hierover volop communiceren. Wij hebben op dit moment een relatief gering aantal nieuwe woningen in de middenhuur, maar dat segment moet wel flink groeien. De wet zal in Almere zijn toegevoegde waarde in de toekomst bewijzen.’
Kamerbewoners
Kamerbewoners in studentenstad Groningen hebben meteen al profijt van de nieuwe wet. De nieuwe verplichtingen voor kamerverhuurders gelden voor nieuwe én alle bestaande huurcontracten. Op last van een boete van de gemeente moeten verhuurders de kamerprijzen binnen de perken houden.
En het grote voordeel voor de gemeente is dat die nu geen melding meer hoeft af te wachten en zelf kan controleren, handhaven en indien nodig beboeten.
Raadslid Rico Tjepkema is woordvoerder Wonen en schetst de soms penibele situatie van studenten. ‘Voorheen moest een student zelf tot melding overgaan als er iets schortte aan de kamer en de hoogte van de huur. Maar wil en durf je de verhouding met je huisbaas op scherp te zetten? Je bent blij dat je überhaupt een kamer hebt weten te vinden. Je wilt daarna gewoon geen problemen. Dus gebeurde er vaak niets en hadden kwaadwillende pandjesbazen vrij spel.’
Last overpakken
Dat gaat straks niet meer zo makkelijk. ‘Gemeenten kunnen nu een last van de schouders overpakken van huurders die soms in kwetsbare posities zitten. Dus die student die zijn huisbaas niet eigenhandig tegen de haren in wil strijken. Of mensen die de weg naar een Huurcommissie ingewikkeld vinden door bijvoorbeeld een taalachterstand.’
Ik durf voorzichtig te stellen dat de prijs van huurwoningen in Groningen al is gedaald.
Rico Tjepkema, raadslid in Groningen
En hoe zit het met het overkoepelende doel van de wet: meer betaalbare huurwoningen in het middensegment? ‘Ik durf voorzichtig te stellen dat de prijs van huurwoningen in Groningen al is gedaald. Het is nog te vroeg voor cijfers en om de wet een doorslaand succes te noemen, maar die tekenen zijn er zeker.’
Net als fractievoorzitter Engberts in Rotterdam en wethouder Tang in Almere, ziet Tjepkema de Wet betaalbare huur als onderdeel van een breder pakket dat de woningmarkt moet verbeteren. Zo hanteerde ook Groningen al verhuurvergunningen en is er net als in Almere een laagdrempelig Steunpunt Huren, dat op initiatief van de PvdA in de stad is opgericht.
‘De woningmarkt rechtvaardiger, betaalbaarder en toegankelijker lukt niet met één wet alleen. Het is een samenspel van een lokale, regionale en landelijke aanpak’, zegt Tjepkema. ‘Met het geheel aan handvatten dat er nu ligt, kunnen we in elk geval vanaf januari slagvaardig en adequaat aan de slag.’
