Het tekort aan huurwoningen met een maandelijkse huurprijs tussen de 880 en 1166 euro groeit. Deze zogenoemde middenhuurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen. Het toenemende tekort in deze categorie is zorgelijk en vraagt om een oplossing, stelt Co Engberts uit Rotterdam. En nee, daarmee bouw je niet weer voor de bovenlaag in de samenleving, legt hij uit .
De PvdA benadrukt dat het begrip middenhuur vaak als frame wordt gebruikt: hoewel ‘middenhuur’ klinkt alsof het toegankelijk is voor een brede groep, zijn huurprijzen van bijvoorbeeld 1100 euro per maand voor veel huishoudens moeilijk op te brengen. Maar mensen die zijn aangewezen op deze woningen – net te rijk voor een sociale huurwoning, maar te weinig geld om te kunnen kopen – zien het huizenaanbod gestaag dalen. Wij spraken erover met Co Engberts, Jan Beugel en Chris Vonk.
Los je de middenhuurproblematiek niet op, dan kunnen mensen gewoon geen woning vinden.
Co Enberts, fractievoorzitter in Rotterdam
Je stelt dat er een tekort is aan huurwoningen voor middeninkomens. Hoe kom je tot die conclusie?
‘Dit is formeel vastgesteld op basis van de behoeftenraming in vergelijking met het huidige aanbod. We horen het ook van alle kanten. Veel mensen zoeken hun toevlucht in de middenhuur terwijl ze eigenlijk in de sociale huur horen, maar die woningen zijn er gewoon niet. Ook middenhuur is schaars. Je ziet dat particuliere verhuurders hun woningen te koop zetten. Hoeveel dat er precies zijn, is nog niet bekend. Er bestond echter al een tekort.’
Je vindt dat corporaties ook woningen in de middencategorie moeten bouwen. Kun je dat uitleggen?
‘Corporaties kunnen woningen goedkoper verhuren doordat zij langere afschrijvingsperiodes hanteren. Zelfs als ze niet goedkoper bouwen dan commerciële partijen zijn zij in staat goedkoper te verhuren. Dat maakt het voor corporaties aantrekkelijker ook middenhuur te bouwen. Er ligt een verzoek van onze nationale overheid en enkele andere landen om middenhuur te bestempelen als ‘dienst van algemeen economisch belang’ (DAEB). Sociale huurwoningen vallen daar al onder.’
Wat is het voordeel als middenhuur ook een DAEB wordt?
‘In Rotterdam wordt nauwelijks middenhuur gebouwd, omdat het voor commerciële ontwikkelaars vaak niet rendabel genoeg is. Als middenhuur ook als DAEB zou worden aangemerkt, kan de overheid corporaties beter ondersteunen om deze woningen te bouwen. Corporaties kunnen bijvoorbeeld goedkoper lenen. Ook kunnen ze profiteren van andere regelingen. Denk aan het direct gunnen van projecten aan corporaties zonder aanbesteding.’
Wat zijn de gevolgen voor Rotterdam als de middenhuurproblematiek niet wordt opgelost?
‘Dan kunnen mensen gewoon geen woning vinden. Ze moeten dan of de stad verlaten, of in een woning gaan wonen die eigenlijk te duur voor ze is. We hebben ons jarenlang ingezet voor zowel sociale als middenhuur, en we blijven ons voor beide inzetten.’
Rotterdam kent veel daklozen. Waarom wil je niet nóg meer focus op sociale huur leggen?
‘Voor ons is het geen kwestie van óf óf, maar én én. Dakloosheid is een gigantisch groeiend probleem in Rotterdam. Natuurlijk heeft dat prioriteit, maar we zien nu veel nieuwbouwprojecten in het dure en topsegment. De focus moet echt meer naar sociaal en middenhuur. Beide zijn belangrijk, ook om doorstroom te realiseren.’
Ik zou beginnen met het versoepel van de regels om meer middenhuur te realiseren.
Jan Beugel, raadslid in Midden-Drenthe
Hoe groot is het probleem van een tekort aan middenhuurwoningen in Midden-Drenthe?
‘Dat is hier zeker een probleem, maar gelukkig niet heel groot, want voor veel inwoners is middenhuur te duur. Het grootste probleem, net als elders in Nederland, is dat er telkens protesten komen wanneer we nieuwe woningen willen bouwen. We hebben nu weer een plan voor 36 woningen, maar het heeft zeven jaar geduurd voordat we eindelijk een schop in de grond kunnen zetten.’
Welke concrete maatregelen zou je willen nemen om meer middenhuurwoningen te realiseren?
‘Ik zou beginnen met het versoepelen van de regels. Mensen moeten niet overal tegen kunnen protesteren, bijvoorbeeld tegen het behoud van vrij uitzicht. Er staat nergens dat je recht hebt op vrij uitzicht. Dergelijke protesten zouden aan banden moeten worden gelegd.’
Hoe verschilt de aanpak van woningbouw in een plattelandsgemeente zoals Midden-Drenthe van die in een grote stad?
‘Wij moeten heel zorgzaam omgaan met onze natuur. Ik woon zelf in Westerbork, dat omringd is door prachtige natuur. Er zijn veel plekken waar je niet mag of kunt bouwen vanwege de natuur. We moeten ook de samenhang in het dorp behouden, want ook dat is van waarde. In steden kun je nog veel de hoogte in, wat hier misschien ook zou kunnen, maar dan vinden inwoners dat het landschap wordt ontsierd. Elders kan dat gemakkelijker. In de woonvisie hebben we gekeken waar we wel kunnen bouwen.’
Welke oplossingen uit de steden zou je kunnen toepassen in Midden-Drenthe?
‘De hoogte in gaan werkt hier niet, maar woningen splitsen kan bijvoorbeeld wel. Daarvoor hebben we recentelijk een nota aangenomen. Denk aan boerderijen die je kunt splitsen.’
Wat verwacht je van de provincie als het gaat om steun voor de bouw van middenhuurwoningen?
‘Gemeenten hebben soms problemen om voldoende deskundig personeel te behouden. Het zou mooi zijn als de provincie deskundigheid beschikbaar kan stellen om bouwplannen te realiseren.’
Het is zorgelijk dat zelfs deze noodoplossing van middenhuur moeilijk is te realiseren.
Chris Vonk, Statenlid in Noord-Holland
Herken je het probleem van een tekort aan middenhuurwoningen in Noord-Holland?
‘Absoluut. Het concept ‘middenhuur’ is ontstaan, omdat bleek dat het niet haalbaar was om genoeg betaalbare woningen te bouwen. Eigenlijk is middenhuur een noodgreep, waarbij mensen nu al een flink bedrag aan maandelijkse huur betalen. Het is zorgelijk dat zelfs deze noodoplossing moeilijk te realiseren is. Zelf woon ik in de gemeente Haarlemmermeer waar veel nieuwe woningen nodig zijn, maar het lukt maar moeizaam om dat voor elkaar te krijgen.’
Waar ligt dat aan?
‘Het begint vaak bij de grondposities. In de afgelopen decennia hebben speculanten veel grond opgekocht met als doel winst te maken. Zelfs het Rijksvastgoedbedrijf stelt soms hoge financiële eisen voor de verkoop van grond, terwijl het doel van de overheid juist zou moeten zijn betaalbare woningen te bouwen. Daarnaast is er een tekort aan arbeidskrachten en zijn de materiaal- en loonkosten gestegen. Bouwen is simpelweg duurder geworden. Regelgeving en duurzaamheidsmaatregelen maken het proces ook kostbaarder.’
Zijn dit de belangrijkste oorzaken van het tekort aan middenhuurwoningen in Noord-Holland?
‘Zeker. Daarnaast worden door de nieuwe huurwetgeving sommige huurwoningen verkocht. Op zich is dat niet erg, omdat er ook een tekort aan koopwoningen bestaat. Voor zowel koop als huur is het noodzakelijk dat er meer woningen bijkomen.’
Hoe gaat de provincie Noord-Holland om met deze uitdagingen?
‘Jeroen Olthof, onze gedeputeerde, probeert op verschillende manieren de impasse te doorbreken. Wij faciliteren waar mogelijk. De provincie heeft zo’n 80 miljoen euro beschikbaar gesteld om de knelpunten aan te pakken.’
Wat verwacht je van de gemeenten?
‘Gemeenten moeten bouwplannen begeleiden. Alleen hebben die daarvoor vaak onvoldoende capaciteit. Wij hebben daar wel geld voor, maar met geld heb je niet direct de benodigde mensen. Er moeten immers wel voldoende mensen beschikbaar zijn.’
Wat kunnen we er verder aan doen?
‘Prefab- of modulaire bouw kan een oplossing bieden, omdat gestandaardiseerde woningen goedkoper en sneller zijn te bouwen. Dat helpt in elk geval met de kosten. De vastgelopen bureaucratie is een groter probleem. Standaardisatie toepassen op bouwprocedures is daarvoor misschien wel de oplossing. Zoals bij de productie van auto’s: één keer keuren en de rest van de productie verloopt soepel. Dat zou met huizen in principe ook kunnen. Maar Nederland is daar nog niet op ingesteld.’
Is het probleem wel op te lossen?
‘Het tekort aan betaalbare woningen kan pas worden opgelost als er weer een overschot aan woningen is en er concurrentie ontstaat tussen bouwbedrijven. Of misschien moeten we het commerciële aspect van woningbouw herzien. Laat gemeenten en provincies de regie nemen. Zij kunnen bepalen dat grond van speculanten uitsluitend voor sociale woningbouw mag worden gebruikt. En dat alleen woningcorporaties deze woningen mogen bouwen. Dat zou een echte verandering in ons denken zijn. Zo kunnen we het woonrecht centraal stellen.’
