De nieuwbouw is stilgevallen: woondeals lopen vast, beloofde percentages betaalbare nieuwbouw worden niet gehaald en wie überhaupt betaalbare woningen kan bouwen is volstrekt duidelijk. Wat gaat er mis? En wat zou er moeten gebeuren?
Woondeal ondertekend terwijl vergunningen geweigerd worden
Arjen van Drunen
Wethouder in Breda
In maart tekende Breda een regiodeal waarin de stedelijke regio Breda-Tilburg aangeeft om in de periode tot en met 2030 ruim 39.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. Hoe realistisch is dat?
Woondeal ondertekend terwijl vergunningen geweigerd worden
‘Heel erg moeilijk om eerlijk te zijn. Bij de ondertekening van die woondeal heb ik dat ook gezegd. Op het moment van tekenen werden er vanuit de provincie Noord-Brabant geen vergunningen meer verleend dankzij de stikstofproblematiek.’
Dat klinkt paradoxaal.
‘Zeker. De bizarre situatie is dus dat de minister en de gedeputeerde een handtekening zetten onder een woondeal, terwijl de provincie een week eerder laat weten dat er voor een locatie in Breda van 550 woningen geen vergunning zou komen. Daar dan toch een handtekening onder zetten voelt natuurlijk wel ingewikkeld. Zeker omdat het een hard plan is. Ik zei ook tegen Hugo de Jonge dat dat wel gek was.’
Hoe reageerde De Jonge daarop?
‘Dan moeten we alles in het werk stellen om tóch een oplossing te verzinnen. Tja, dat klinkt politiek hartstikke leuk. Zo’n quote doet het goed in een zaaltje, maar voor ons voelt het surrealistisch. Het is overigens wel winst dat gemeenten, die jarenlang te weinig deden aan betaalbare woningen, daar nu wel mee aan de slag gaan.’
Maar er staan niet echt sancties op het niet behalen van de doelstellingen uit de woondeal?
‘Ik ben zelf voorzitter van een woonregio en er zijn wel afsprakenkaders. Gemeenten moeten plannen voorleggen en als die niet aan de afspraken voor 2030 voldoen, dan kun je ze daar wel op aanspreken. Maar sanctiebevoegdheden zijn er niet nee, het zal echt in samenwerking moeten gebeuren.’
Dat zie je dus wel gebeuren?
‘Er is hier wel een gevoel van gedeelde urgentie, dat is positief. In Breda hebben we de opkoopbescherming ingevoerd. Nu zien we dat buurgemeenten daarin meegaan, omdat ze willen voorkomen dat beleggers naar randgemeenten gaan. We maken regionaal goede stappen.’
Wat zou er moeten gebeuren om de woningbouw in Noord-Brabant vlot te trekken?
‘Investeren in natuurcompensatie is hier een belangrijke sleutel, want daarmee speel je stikstofruimte vrij om te kunnen bouwen. Er is te lang te weinig in natuur geïnvesteerd. Provincie en rijk voorop zullen daar als eerste de handschoen in moeten oppakken.
Daarnaast zie je dat betaalbare projecten alleen mogelijk gemaakt kunnen worden als de mobiliteit goed geregeld is. Maar die infrastructuur is dan weer ontzettend duur. Dat kunnen we als gemeenten of regio hier niet dragen. Dus ook daar hebben we hulp uit Den Haag voor nodig.’
Hoeveel procent van de woningvoorraad in Breda bestaat eigenlijk uit sociale woningen?
’29%, dus dat is nog niet genoeg. De ambitie in het bestuursakkoord is 30% sociale huur en 40% middeldure huur- en koopwoningen. Dat is overigens vrij uniek hier, want lange tijd stond die ambitie van 30% er niet in. Nu gelukkig wel.’
De verdeling van betaalbare woningen is ook een ingewikkeld vraagstuk. Mensen die uitstromen vanuit de ggz, de maatschappelijke opvang en het beschermd wonen komen als het aan Hugo de Jonge ligt straks eerder dan nu in aanmerking voor een sociale woning. Vind je dat logisch?
‘Ja, want deze mensen staan vaak erg lang op een wachtlijst. Maar wat je nu vaak ziet is dat de taakstelling statushouders omhoog gaat, de taakstelling voor deze groepen omhoog gaat én bestaande huurders blijven zitten. Daardoor moeten mensen die op de reguliere wachtlijst staan nóg langer wachten. Dat vind ik wel ingewikkeld.’
Hoe los je dat op?
‘Bijbouwen is dan de oplossing, maar een project duurt al snel acht jaar. Wat zeg je in de tussentijd tegen de groep die géén aandachtsgroep is?’
En in het hypothetische geval dat het bijbouwen lukt, zie je dan nog problemen?
‘Ja, ik zit ook nog met iets anders. Breda is niet uniek wat betreft de concentratie van sociale huurwoningen. Die staan vooral in aandachtswijken. Daar zijn al veel maatschappelijke problemen, maar die krijgen straks ook nog de sociale problematiek van die aandachtsgroepen op hun bordje. Dat is wel heel veel. Die verdeling is dus ook problematisch.’
Maar?
‘Tegelijkertijd wil je dat iedereen een dak boven het hoofd heeft. Ik worstel met de vraag wat nu de beste sociaal-democratische oplossing is. Iedereen sowieso een dak boven het hoofd bieden? Of dat soms toch weigeren omdat het in een wijk zou zijn die het al heel moeilijk heeft? Een goed antwoord daarop is er denk ik niet.’
Geen wondermiddel voor handen
Mart Oude Egbrink
Raadslid in Zwolle
Is de nieuwbouw ook bij jullie stilgevallen?
‘Helaas wel. Onze ambitie is om elk jaar ongeveer duizend woningen toe te voegen, maar dat halen we bij lange na niet.’
Wat zijn de oorzaken daarvan?
‘Dat zijn er vele. Van corporaties, die geen grond weten te bemachtigen, omdat die al in het bezit commerciële partijen is, tot de gestegen materiaalkosten. Ook wil de gemeente binnenstedelijk bouwen. Dat is complexer dan uitleglocaties en levert dus ook weer complicaties op. Eigenlijk komen alle bekende oorzaken wel langs.’
Waren de doelen eigenlijk überhaupt haalbaar?
‘Goede vraag. In de ambtelijke organisatie heerst een heel groot optimisme over wat haalbaar is. De praktijk blijkt dan wat weerbarstiger en dat zorgt ook voor tegenvallende cijfers.’
In welke mate is stikstof een probleem?
‘Dat valt mee, omdat het om kleine hoeveelheden gaat.’
Hebben jullie eigenlijk ook een van de regionale woondeals van Hugo de Jonge getekend?
‘Ja, er is vanuit de bredere regio West-Overijssel een deal getekend, maar ik denk dat dat vooral een papieren exercitie is. Het is mooi om in zo’n deal een ambitie uit te spreken, maar net als met het versterken van de sociale huursector en het bouwen van minimaal 30% gaat het om woorden en niet om daden. Op papier ziet het er leuk uit, maar in de praktijk bouw je er geen woning extra door.’
Waarom niet?
‘Je ziet dat er in de praktijk altijd uitzonderingen worden gecreëerd. Dan kiest de gemeente voor maatwerk en haalt het toch weer niet die 30% sociaal. Als een buurgemeente dat ook niet oppikt, raken de doelen alweer uit zicht. Zonder sancties schiet zo’n woondeal niet op.’
Worden er al met al straks wel voldoende betaalbare nieuwbouw gebouwd?
‘Nee, volstrekt niet. Als stad hebben we sowieso een te lage ambitie: slechts 20% sociale huur en 10% betaalbare koopwoning. Maar ook dat lukt al niet. We hebben daar onvoldoende grondposities voor.’
De eis van 30% van de woningen sociaal lijkt alleen te gaan gelden voor nieuwbouw. Hoe kijk je daar naar?
‘Wij hebben in Zwolle een voorraad van iets meer dan 30% sociale huur. Wij willen als PvdA minimaal 30% sociale huur bijbouwen, anders wordt je aandeel sociale huur op termijn minder dan 30%. Dat de eis van 30% alleen voor nieuwbouw gaat gelden, is ook niet goed: de behoefte aan de onderkant van de markt is urgenter en groter dan aan de bovenkant van de markt.’
Het is dus lastig een woning te vinden. De Wet versterking regie volkshuisvesting voorziet in een verplichting voor gemeenten om in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze verplicht een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent woningzoekenden’ opnemen. Betekent dit niet gewoon nog langere wachtlijsten voor ‘regulier’ wachtenden?
‘Dat vind ik lastig. Dat ligt er maar net aan wie je onder die regeling gaat scharen. In algemene zin zie je in het politieke debat soms dat er wordt gezegd dat statushouders veel woningen krijgen, maar uit de cijfers blijkt dat niet.’
Wat vertellen die dan wel?
‘Uit de cijfers blijkt vooral dat er nog steeds stelselmatig te weinig woningen worden gebouwd. Daar zit het grootste probleem.’
Hoe krijg je wél meer woningen?
‘Welke woning je ook wilt bouwen, er is een gebrek aan grond, personeel en materialen. Dat laat zich niet makkelijk oplossen. Daar is geen wondermiddel voor. Tegelijkertijd zul je als gemeente wel een ambitie moeten hebben, die in ieder geval hoog genoeg is om de minimaal benodigde aantallen betaalbare woningen daadwerkelijk te realiseren. Het begint dus bij de juiste ambitie.’
De provincie kan best sturen
Jan Daenen
Statenlid in Gelderland
Welke ambities voor nieuwbouw heeft de provincie Gelderland?
‘104.000 woningen moeten er worden bijgebouwd voor 2030. In eerste instantie waren het er 100.000, maar onze gedeputeerde heeft er nog 4000 bij weten te plannen.’
Hoe realistisch is dat?
‘Gezien de huidige uitdagingen niet al te realistisch ben ik bang. Veel projecten bestaan voor een groot deel uit privaat geld. Je ziet dat private investeerders zich terugtrekken, omdat de bouwprijzen stijgen en de marges op nieuwbouwprijzen dalen. Door de gestegen hypotheekrente en de afkoelende markt, is de gekte die er tot vorig jaar was, voorbij.’
Zijn dit de enige redenen?
‘Nee, een ander belangrijk punt is de vergunningverlening, die gaat stokken. Allereerst door de stikstofcrisis. In Gelderland is dat op twee plekken problematisch, elders valt dat wel mee.’
Waarom is het dan toch zo’n groot probleem?
‘De vergunningsprocessen verlopen daardoor heel traag en dat zorgt voor extra onzekerheid in projecten. Het is dus vooral de bureaucratische rompslomp door de stikstofcrisis, die voor vertraging zorgt, in plaats van de stikstof zelf. Wat natuurlijk weer een hele Nederlandse situatie is.’
In welke mate kan de provincie eigenlijk sturen op die 104.000 woningen?
‘Op aantallen sturen is redelijk lastig, omdat de gemeenten daarover gaan. We proberen onze financiële bijdrages alleen te doen op die plekken, waar afdoende betaalbare woningen worden gebouwd. Wij springen dan in op de onrendabele toppen. Dat doen we dus alleen als er een minimum aantal sociale huurwoningen wordt gebouwd of betaalbare woningen voor jongeren bijvoorbeeld.’
Een belangrijk instrument om gemeenten te helpen dus. Is alles gelukt?
‘Helaas niet. Door de verkoop van de energiebedrijven hebben we als provincie een fikse portemonnee. Om te voorkomen dat jongeren naar de Randstad trekken, wilden we dat geld in een woonfonds voor starterswoningen stoppen. Maar de rechtse meerderheid in de Staten hield dat helaas tegen.’
Wat betekenen de plannen van De Jonge voor de provincie?
‘De provincie krijgt wat meer wettelijke taken in die plannen. Hoe dat er precies uit gaat zien weten we nog niet, maar de gedachte is dat de provincie in algemene zin meer kan gaan sturen. Als provincie zijn we de regisseur van de ruimte. Wij bepalen waar natuur komt, waar landbouw al dan niet moet extensiveren en waar gebouwd mag worden. Qua locaties hebben wij dus een belangrijke troef in handen. Daarbij willen we allereerst inzetten op meer woningen en dan vooral meer betáálbare woningen.’
Er wordt flink gemorreld aan de 30% sociale nieuwbouw. Kan de provincie daar iets mee?
‘Veel gemeenten hebben problemen om bouwprojecten van de grond te krijgen. Wij kunnen als provincie dus zeggen, dat we niet mee gaan werken aan een villawijk en dat we alleen helpen als de minimale normen voor betaalbare woningen worden gerealiseerd. Dat móet, want voor een grote groep mensen is de enige realistische optie op een huis een sociale huurwoning.’
Afbeelding: Robin van Lonckhuijsen | ANP
