Eindelijk gaat de gehate verhuurderheffing eraan. En toch hangt de vlag bij woningcorporaties niet uit. Want de moordende concurrentie van projectontwikkelaars die ook ‘sociale’ huur bouwen, blijft. Waarom is dat onwenselijk? En wat moet er dan wel gebeuren?
‘We moeten definiëren wat échte sociale woningbouw is,’ aldus Martin van Rijn op de website van brancheorganisatie Aedes. De voorzitter van de koepel van woningbouwverenigingen maakt zich zorgen over het toenemend aantal gemeenten dat sociale woningen laat bouwen door projectontwikkelaars.
Yasin Torunoglu, wethouder wonen en wijken in Eindhoven is het daar volkomen mee eens. ‘De woningcorporaties zijn een flink aantal jaren op zoek naar hun positie en het is op zich logisch dat private partijen de plek innemen. Maar zij hebben wel een ander doel.’ Daardoor is het als gemeente lastig om prestatieafspraken met ze te maken, ondervindt Torunoglu. ‘De term woningmarkt past bij projectontwikkelaars, maar wij en de woningcorporaties als onze fundamentele partners zijn bezig met volkshuisvesting. Dat is een maatschappelijke opgave.’
Torunoglu: Projectontwikkelaars willen geld verdienen
Als het aan Martin van Rijn ligt, wordt de definitie van sociale huurwoningen daarom herzien en bouwen alleen woningcorporaties nog sociale huurwoningen. Dat zou neerkomen op een behoorlijke trendbreuk. In veel steden wordt momenteel 30% sociaal gebouwd, maar komt een groot deel daarvan voor rekening van de vastgoedinvesteerders. Het levert weliswaar betaalbare woningen op, maar die hoeven dus niet aan de strikte normen, die voor woningcorporaties gelden, te voldoen. Zo hoeven marktpartijen geen doelgroepen, zoals statushouders, te plaatsen, zijn de woningen vaak klein en kunnen ze de woning na een aantal jaren doorverkopen of verhuren tegen hoge prijzen.
Acht jaar wachten
Het gebrek aan ‘echte’ sociale huurwoningen is ondertussen schrijnend. Wachttijden van acht jaar zijn geen uitzondering (bron: Eenvandaag). ‘Ook in Leeuwarden zijn de wachttijden lang en moeten huishoudens met de laagste inkomens meer betalen voor slechtere woningen,’ zegt wethouder Hein de Haan. ‘Het is een landelijk probleem en dat hebben wij allemaal laten gebeuren.’
‘Bij kwetsbare buurten gaat het meer dan om alleen woningbouw,’ geeft De Haan aan. ‘Het is cru dat juist in deze buurten de wooncrisis het hardste toeslaat. De leefbaarheid en armoedebestrijding komt onder druk te staan. En het kleiner maken van de kloof tussen mensen met een minimaal inkomen en de rest van de samenleving wordt almaar lastiger, wanneer huisjesmelkers, die puur uit winstbejag en niks hebben met welzijnsverbetering, de dienst uitmaken. Helaas ken ik genoeg schrijnende voorbeelden en is handhaving moeilijk. Ze volgen namelijk wel de regels, maar moreel gezien is het onaanvaardbaar.’
De Haan: Het is schrijnend dat de wooncrisis juist in de meest kwetsbare buurten het hardst toeslaat
Een deel van de oplossing is versterking van de positie van woningbouwcorporaties. Maar voor zomaar alles overlaten aan de woningcorporaties is het te vroeg, denkt De Haan. ‘We hebben de markt ook nodig, zeker voor het middensegment. En daar komt nog bij dat de corporaties de afgelopen jaren gekortwiekt zijn.’
The devil in the details
Het nieuwe regeerakkoord en de beloftes aan woningcorporaties maakt al dat het makkelijker wordt voor gemeenten om plannen te maken met corporaties, merkt wethouder Rob de Geest van Deventer. Naast het afschaffen van de verhuurderheffing wil de nieuwe regering investeren in de woningcorporaties. De Geest is daarover positief. ‘Ik ben benieuwd naar the devil in the details, maar het is een belangrijke stap om de woningcorporaties weer echt vrij te maken, zodat ze kunnen doen waar ze goed in zijn. Zonder beperkingen.’
De Geest: Dat huurders hun sociale huurwoning mogen kopen is geen goed idee
Tegelijkertijd maakt De Geest zich zorgen over een ander plan van het kabinet. Huurders moeten het recht om hun grondgebonden woningen van de corporatie te kopen. ‘Dat klinkt sympathiek, maar daarmee dreigt een verdere uitholling van de sociale woningvoorraad. In een tijd waarin de tekorten al fors en de wachttijden lang zijn, vind ik dat best wel zorgwekkend.’ Een grondgebonden woning is immers duur om te bouwen en zal niet meteen vervangen zijn.
Wel of niet meer bevoegdheden voor wethouders
Het recht voor huurders om sociale huurwoningen te kopen, is net als het wel of niet stimuleren van sociale woningbouw een politieke keuze. Torunoglu: ‘In steden met PvdA-wethouders wonen worden meer sociale huurwoningen gebouwd. De woningbouwcorporaties hebben de laatste jaren veel voor hun kiezen gehad en het is daarom goed dat ze weer meer in positie worden gebracht.’
‘Op Rijksniveau hoop ik dat ze inzien dat het realiseren van betaalbare woningen een primaire taak is voor gemeenten en de corporaties,’ gaat Torunoglu verder. Maar hoewel hij het pleidooi van Van Rijn ondersteunt, mist hij in zijn eigen gemeente een proactieve houding. ‘Als wethouder heb ik uiteindelijk geen zeggenschap over de beslissingen van de corporaties. In onze stad hebben we de rijkste woningbouwcorporatie, maar worden er belachelijk weinig nieuwe woningen gebouwd. Heldere lijnen en ook beslissingsbevoegdheid bij de gemeente zouden helpen om de komende jaren te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen.’
Torunoglu: Niet alle corporaties doen even goed hun best
Wethouder in Deventer De Geest hoeft geen extra bevoegdheden. ‘Dat zal per gemeente verschillen, maar zoals het nu gaat hebben we in Deventer een uitstekend overleg met corporaties en marktpartijen. In Deventer hebben we een Platform Wonen. Dat is een regulier overleg met makelaars, projectontwikkelaars, woningcorporaties én de gemeente. Dat werkt in de praktijk heel goed.’
In het Platform Wonen is bijvoorbeeld een zelfbewoningsplicht afgesproken, om te voorkomen dat goedkope huizen een beleggingsobject worden. ‘Doordat we structureel om de tafel zitten en samen naar de woningmarkt kijken, kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen en behoeftes in de samenleving. Deventer heeft een forse ambitie als het gaat om betaalbare woningbouw in de komende jaren, daarom is deze samenwerking heel waardevol.”
Torenhoge ambities
Torunoglu zet er een tandje bij. ‘We willen in Eindhoven duizenden woningen realiseren. Dat lukt niet binnen een ambtelijke organisatie alleen.’ Deze maand spreekt de raad over het voorstel om als gemeente een bedrijf op te richten. Om zo sneller voldoende woningen te kunnen bouwen. ‘Het is tegen de wind in opereren, want bouwen is duur en het is tegenstrijdig om woningen dan relatief goedkoop te verhuren. Maar als je je neerlegt bij de marktwerking in de woningbouw dan wordt de kloof nog groter. We hebben het effect ervan gezien de afgelopen jaren.’
De Haan: De woningcorporaties zouden weer voor meer groepen moeten bouwen
‘Er moet weer gebouwd worden,’ vindt ook De Haan. ‘Sneller dan we nu laten zien. Wat er gebouwd moet worden, verschilt wel per regio. In Leeuwarden is de woningmarkt anders dan in Amsterdam. De scheefgroei en de kloof tussen de minima en de mensen met bijvoorbeeld een eigen woning is ook hier enorm en daar moeten we op inzetten. Maar wat mij betreft is dat niet genoeg. Woningcorporaties zouden ook voor andere groepen betaalbare woningen moeten realiseren. In Leeuwarden hebben we bijvoorbeeld behoefte aan woningen voor studenten of woningen in het middensegment.’
Maar zover is het nog niet, erkent de Haan. ‘In theorie is de woningcorporatie de meest betrouwbare vastgoedpartij, maar in de praktijk kunnen ze nu niet ineens de grote opdracht pakken, die er nu ligt. Particulieren zijn in het gat gesprongen, dat de afgelopen jaren is gecreëerd, en Den Haag heeft het de woningcorporaties bepaald niet makkelijk gemaakt. Wat er nu beloofd wordt in het nieuwe regeerakkoord spreekt mij aan en heeft nu al een positief effect. Uiteindelijk zou het mooi zijn als sociale huurwoningen weer alleen door woningbouwcorporaties worden gebouwd. Maar dat zal niet vanaf morgen kunnen.’
Afbeelding: Peter Hilz | ANP
