Nieuwbouw is niet het enige antwoord op het hardnekkige woningtekort waarmee we kampen. Met een groeiende bevolking kijken gemeenten meer naar allerlei vormen van woningsplitsing. Daar liggen best veel kansen, blijkt uit de ervaringen van Pieter Paul Slikker, Boyce de Jong en Rob van Muilekom.
Nederland heeft een ongezonde focus op nieuwbouw om het woningtekort op te lossen. Dat stelt Pieter Paul Slikker, wethouder Wonen in Den Bosch. ‘In Den Bosch bouwen we duizend tot 1100 nieuwe woningen per jaar, daar zijn we bovengemiddeld goed in. Maar elke week reageren hier tienduizend jonge mensen op een vrijgekomen huurwoning. Tienduizend! We gaan het dus niet redden met alleen nieuwbouw, we moeten ook naar de bestaande woningvoorraad kijken.’
In die bestaande woningvoorraad in Den Bosch valt op dat er veel ruime eengezinswoningen zijn. Slikker: ‘Vroeger woonden daar grote gezinnen in, nu gemiddeld twee bewoners. Tachtig procent van de woningzoekenden is alleen, of met zijn tweeën. Huishoudens worden steeds kleiner, en tegelijk groeien we als land naar 20 miljoen inwoners. Het splitsen van deze grote huizen in verschillende zelfstandige kleinere woningen is een logische stap.’
Bij elke woning die vrijkomt, wordt gekeken of hij splitsbaar is.
Pieter Paul Slikker, wethouder Wonen in Den Bosch
Den Bosch is al behoorlijk ver met het opsplitsen van huizen en heeft er beleid voor. Jaarlijks worden er vijftig woningen gesplitst. Slikker: ‘We zijn een aantal jaren actief bezig met woningsplitsing en dat heeft al honderden nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd.’
Voor het splitsen van woningen werkt de gemeente samen met de lokale woningcorporatie Zayaz. Die beheert 14.000 sociale huurwoningen.
‘Bij elke woning die vrijkomt, wordt gekeken of hij splitsbaar is,’ zegt Slikker. ‘Zo ja, dan wordt hij in tweeën opgeknipt. Het duurt twaalf weken om de aanvraag rond te krijgen en twaalf weken om het huis aan te passen. Er komt dan een extra voordeur, een eigen keuken en badkamer, kortom: het worden twee volledige woningen. Zo heb je in een half jaar tijd een extra huurwoning op de markt. Inmiddels haken ook andere woningcorporaties aan.’
Woningsplitsing kan voor onrust zorgen in een straat. Bewoners maken zich zorgen over de leefbaardheid. Slikker: ‘Toen wij hiermee begonnen, kregen we veel vragen. Kan ik mijn auto nog wel kwijt? Wie komt er naast me wonen? Wat blijkt in de praktijk: er is nog steeds voldoende parkeerplek en je krijgt heel normale buren.’
Verkameren
Nu de gemeente en corporaties al even bezig zijn met het splitsen van woningen, tonen ook particuliere eigenaren interesse.
De gemeente Den Bosch heeft een jaar geleden beleidsregels opgesteld voor particuliere woningsplitsing en het verkameren van woningen. ‘Bij verkameren kijken we wat kritischer, omdat het vaker tot misstanden kan leiden,’ legt Slikker uit. ‘Acht arbeidsmigranten in een klein flatje, dat wil je niet. De beleidsregels geven houvast. Eigenaren kunnen zien of het in hun situatie mogelijk is de woning te splitsen of te verkameren. Denk aan oppervlakte, verplichte buitenruimte en verduurzaming van de woning.’
We beginnen binnenkort een pilot met het splitsen van private koopwoningen in Engelen.
Wethouder Slikker
Met het splitsen van grote koopwoningen naar twee koopwoningen gaat Den Bosch ervaring opdoen. ‘Wij beginnen binnenkort een pilot met private koopwoningen in Engelen, een van de dorpen die bij de gemeente Den Bosch hoort,’ zegt Slikker. ‘Hier zitten met name veel oudere bewoners vast in hun grote koopwoning, omdat er geen doorstroom mogelijk is naar kleiner wonen. Wij gaan praten met hypotheekverstrekkers en kijken met de bewoners hoe we ze kunnen helpen. Je moet oppassen dat mensen geen nadelen ondervinden van bijvoorbeeld de kostendelersnorm.’
Grens
In Delft is het splitsen van woningen mogelijk, maar alleen voor grote woningen vanaf 180 vierkante meter.
Wethouder Karin Schrederhof: ‘Wij kiezen ervoor om de bestaande woningvoorraad te beschermen en zo alle doelgroepen een kans te geven; van ouderen tot gezinnen. Door de harde grens van 180 vierkante meter is het aantal vergunningsaanvragen voor splitsen beperkt: maximaal tien per jaar in de afgelopen jaren, waarvan niet alles wordt vergund.’
Met het oog op het effect in de wijk voert Delft altijd een leefbaarheidstoets uit.
Als studentenstad is Delft al decennia bekend met het verkameren van woningen. Om de buurt leefbaar te houden, overlast te beperken en woningen beschikbaar te houden voor gezinnen kent Delft sinds 2017 een vergunningstelsel voor ‘omzetting’. Daarmee worden de mogelijkheden voor verkamering ingeperkt. Verkamering wordt alleen nog onder zeer beperkte omstandigheden toegestaan, laat Schrederhof weten.
We onderzoeken nu kansen voor het gereguleerd delen van woningen. Denk aan hospitaverhuur, ‘friendscontracten’, maatjeswoningen.
Karin Schrederhof, wethouder in Delft
‘Tegelijk zien we in tijden van schaarste ook de noodzaak van het zo effectiefmogelijk benutten van de woningvoorraad. We onderzoeken nu de kansen voor het gereguleerd delen van woningen. Denk aan hospitaverhuur, ‘friendscontracten’, maatjeswoningen. ‘Kamers met aandacht’ en kameronderhuur. We bekijken welke mogelijkheden er zijn om deze vormen van woningdelen mogelijk te maken.’
Ede
Ook in de gemeente Ede, die bestaat uit tien dorpen en buurtschappen, is de woningnood hoog. Raadslid Boyce de Jong zit in de raadswerkgroep Wonen. ‘De wachttijd voor een sociale huurwoning in deze regio is op dit moment 8,5 jaar. Wij hebben de opgave om tot 2040 zestienduizend nieuwe woningen te bouwen. De gemeente groeit al elk jaar met ongeveer duizend inwoners. Dus kijken we verder dan alleen nieuwbouw.’
Het huizenlandschap zal veranderen.
Boyce de Jong
‘Het splitsen van appartementen in de hoogbouw uit de jaren ’60 en ’70 gebeurt al jaren. De raadswerkgroep Wonen heeft de ambtelijke organisatie nu gevraagd meer splitsingsscenario’s uit te werken. Er wordt gekeken naar eengezinswoningen en naar boerderijen in dorpen. Denk ook aan kangoeroewoningen (twee aan elkaar gebouwde huizen waarbij de mantelzorger in de hoofdwoning woont en de zorgontvanger in de buidelwoning,- red.). Het huizenlandschap zal veranderen.’
Provincie
Voor een wethouder Wonen is het betrekkelijk eenvoudig om binnen de gemeentegrens beleid te ontwikkelen rond woningsplitsen. Dat is anders wanneer het gaat om panden in de landelijke buitengebieden. Die rol is weggelegd voor de provincies.
Rob van Muilekom is gedeputeerde in de provincie Utrecht. Hij heeft Wonen in zijn portefeuille en is fervent voorstander van het splitsen van grote woningen. ‘Als je de huidige woonsituatie vergelijkt met die van pakweg vijftig jaar geleden, dan gebruiken we wel heel veel vierkante meter per persoon. Dat terwijl de woningnood hoog is,’ constateert hij.
‘Je moet het probleem van alle kanten bekijken; een versnelling van nieuwbouw is nodig, maar je moet ook de bestaande woningvoorraad beter gebruiken. Splitsen dus. Binnen steden en dorpen is dit aan de gemeente samen met corporaties. De provincie kan regels stellen over het splitsen van woningen in het buitengebied.’
In het landelijk buitengebied in zijn provincie Utrecht ziet Van Muilekom veel kansen. ‘Denk aan vrijkomende agrarische bebouwing van boeren die stoppen. Met de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’ kan je een lege stal van 750 vierkante meter slopen om op die plek een woning te realiseren. Je creëert speelruimte door op te ruimen. Een bestaande boerderijwoning zou ruim genoeg kunnen zijn voor meerdere huishoudens. Zo gebruik je de ruimte optimaal.’
Hoog op mijn agenda staat het verruimen van de regels voor woningsplitsing in het buitengebied.
Rob van Muilekom, gedeputeerde in de provincie Utrecht
De theorie blijkt in de praktijk niet eenvoudig geregeld, merkt Van Muilekom. ‘Ik proef in onze Omgevingsverordening nog voorbehoud met het splitsen van woningen. Mensen zijn bang dat nieuwe gehuchten ontstaan die drukte met zich meebrengen. Hoe zit het met voorzieningen? Met de bereikbaarheid? Gaat het niet ten koste van de kwetsbare natuur?’
Hij begrijpt de angst. ‘Daarom moet je per aanvraag goed kijken naar de plek. Het komend jaar gaan we onze Omgevingsverordening aanpassen. Hoog op mijn agenda staat het verruimen van de regels voor woningsplitsing in het buitengebied.’
Wethouder Pieter Paul Slikker in Den Bosch heeft een praktische tip voor collega’s die nadenken over het splitsen van woningen. ‘Begin het gesprek met je corporaties en voeg bij de uitvoerende afspraken ook het punt splitsen en woningdelen toe. Vijftig extra woningen per jaar lijkt misschien klein bier, maar alle beetjes helpen.’
