Eén van oorzaken van de woningnood en het gebrek aan betaalbare woningen is het opkopen van woningen voor verhuur. Vaak worden deze woningen opgesplitst of verkamerd, voor maximale opbrengst. Tot voor kort werd hier door gemeente en Rijk weinig tegen gedaan. Inmiddels maken enkele grote steden haast met een opkoopverbod voor vastgoedbeleggers in bepaalde wijken.
Starters maken geen kans tegen de particuliere beleggers
Bülent Isik
Raadslid in Utrecht
In Utrecht wordt 40% van de woningen opgekocht door beleggers, maar Utrecht doet niet mee aan het pleidooi voor een opkoopverbod. Waarom is dat zo onbevredigend?
Het is onacceptabel dat sommige beleggers misbruik maken van de schaarste. Een opkoopverbod bestaat hier al wel voor nieuwbouwwoningen, daar geldt in veel gevallen een zelfbewoningsplicht voor. Voor een opkoopverbod voor bestaande woningen is nieuwe regelgeving nodig. We gaan dan ook aan de wethouder vragen waarom wij niet meedoen aan dit initiatief.’
Is een opkoopverbod voor bestaande woningen alleen landelijk te regelen?
‘Ja, daar is andere wetgeving voor nodig. Praktisch kan het ook niet nu: als iemand een woning verkoopt, dan weet de gemeente niet of het om een belegger gaat of niet.’
Waarom zijn er zoveel beleggers op de markt gekomen?
‘De druk is door het gebrek aan woningen zo groot, dat woningen als handelswaar zijn gaan functioneren in plaats van als primaire levensbehoefte. Daarom ben ik ook zo blij dat de PvdA kiest voor een volkshuisvestelijke benadering. We moeten ervoor zorgen dat de zeggenschap van het grootkapitaal geminimaliseerd wordt.’
Het opkopen van hele blokken woningen kun je grootkapitaal noemen, maar individuele gezinnen die hun huis aanhouden voor verhuur is toch een andere kwestie?
‘Dat ligt inderdaad anders. Maar je hebt veel grote beleggers met hele diepe zakken die veel woningen opkopen. Ze overbieden zo met een halve ton. Daar kan een gewone burger vaak niet meer mee concurreren. Die moet dan diezelfde woning voor een heel hoog bedrag huren van die belegger.’
Wat doet Utrecht om de woningnood te bestrijden?
‘Het realiseren van zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw was een stap. Ook maakt de gemeente afspraken in de contracten met ontwikkelaars, dat woningen minstens twintig jaar in middenhuur moeten blijven. Dus dat gaat om woningen tussen de € 750-900 huur per maand. Ze mogen in die periode ook niet worden verkocht.’
Is dat voldoende of is er meer nodig?
‘In Utrecht heeft de gemeente geen grondpositie: grond is in handen van corporaties en beleggers. Wij werken alleen mee aan hun projecten als zij ook betaalbare woningen realiseren.’
Dus het gaat de goede kant op?
‘De PvdA zit helaas niet in het college van B&W in Utrecht. We zien dus ook dat er maatregelen worden genomen, waar wij het niet mee eens zijn. Zoals de sloop van sociale huurwoningen, die worden ingewisseld voor dure nieuwbouw. Wij willen 40% sociaal, 40% middenhuur- en koop en 20% duur. Maar dat krijgen we nu dus niet voor elkaar.’
De beleggers zullen niet blij zijn
Floor Roduner
Wethouder in Haarlem
Hoe kijk jij naar een opkoopverbod voor beleggers?
‘Ik vind het een goed idee. In Haarlem hebben we al wat langer te kampen met beleggers die zich op de woningmarkt storten, zoals in alle grote steden waar de woningnood hoog is. Het gaat soms om kleine beleggers, soms om pandjesbazen. Vaak worden woningen gesplitst of in kamers omgezet, om dan tegen de hoofdprijs verhuren. Vanuit hun perspectief is dat een mooi verdienmodel, maar vanuit het perspectief van de stad en haar bewoners is dat een minder goed idee.’
Als gemeente bepaal je toch zelf of je splitsing of verkamering toestaat?
‘Klopt, daar zijn we in 2018 mee begonnen. We hebben nu 280 woningen minder, die toestemming hebben gekregen om te splitsen of te verkameren. Dat lijkt dus te werken. Maar dat alleen is niet genoeg.
Je begint met de wijken, waar de druk op de leefbaarheid het grootst is. Als je van een woning drie woningen maakt, krijg je ook drie auto’s en drie of fietsen extra voor de deur. Het wordt letterlijk drukker. Het betekent daarnaast dat er meer alleenstaanden komen in plaats van gezinnen. De mix van je woningvoorraad en je gewenste doelgroepen aan inwoners verandert.’
Is dat altijd een probleem?
‘In beperkte mate hoeft dat niet altijd een probleem te zijn. De gezinssamenstelling verandert ook autonoom: er wonen minder mensen in een huis, wat betekent dat er ook kleinere woningen worden gezocht. Als de bestaande voorraad daar aan kan bijdragen, is dat niet per se slecht. Maar het neemt nu explosief toe door het verdienmodel dat er achter zit. Daardoor komt de leefbaarheid ook onder druk te staan.’
Hoe zou een opkoopverbod in de praktijk moeten werken?
‘Je kunt dan wijken of gebieden aanwijzen waarin een zelfbewoningsplicht gaat gelden. Voor nieuwbouw gold dat al. In Haarlem voegen we 10.000 nieuwe woningen toe aan de stad, waarbij we goed kijken naar de gewenste mix. Maar de 70.000 bestaande woningen waren tot nu toe vogelvrij, daar hadden we geen grip op. Die nieuwe regels gaan juist ook voor bestaande woningen gelden.’
Verwacht je hier rechtszaken over?
‘Als de wet wordt aangenomen zullen beleggers wel teleurgesteld zijn, maar dan kunnen ze niet meer zoveel. Ik verwacht echter wel dat beleggers nog een inhaalslag gaan maken voordat de wet wordt aangenomen, zodat ze die voor zijn.’
Dat betekent dus dat mensen of beleggers die al een woning hébben voor de verhuur, die ook kunnen houden voor datzelfde doeleinde?
‘Ja, het gaat alleen over nieuwe aankopen.’
Betekent dat niet dat bestaande beleggingspanden dan juist nog veel duurder worden?
‘Ik denk dat het meevalt. En het alternatief zou zijn dat nieuwe woningen steeds duurder blijven worden. Als we nu een nieuwe woning neerzetten, is de vraag heel groot. Bijvoorbeeld tien mensen die er willen wonen, maar óók tien beleggers. Die kunnen er meer geld voor op tafel leggen, waardoor de prijs hoger wordt en de tien mensen, die er willen wonen, de woning niet meer kunnen betalen. We willen graag huizen verkopen aan mensen die er zelf gaan wonen, niet aan beleggers die er tussen gaan zitten en een deel in hun eigen zak steken.’
De verkamering en splitsing gaat ten koste van de leefbaarheid
Martijn Balster
Wethouder in Den Haag
Hoeveel woningen worden in Den Haag opgekocht door partijen die ze willen verhuren?
‘Gemiddeld nu zo’n 40% van de verkochte woningen gaat naar een belegger. In sommige wijken loopt dat op tot meer dan de helft. Dat gaat met name om oudere stadswijken als Transvaal, Leyenburg, Rustenburg-Oostbroek en Laak Centraal en dat zijn juist de wijken waar veel relatief goedkope particuliere woningen staan. Dat zijn woningen waar veel geld uit te halen is.’
Hadden jullie al een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw?
‘Ja, sinds een jaar of drie. Dat zet wel wat zoden aan de dijk, maar nieuwbouw is maar één procent van de woningen. We bouwen er 2500 tot 4000 woningen per jaar bij, dus dat is echt onvoldoende om de problemen op te lossen.’
Wat verwacht je van een eventueel opkoopverbod?
‘We zien dat de leefbaarheid snel achteruit gaat in de wijken waar beleggers nu massaal de woningen opkopen. Dat zou dan in ieder geval niet verder doorzetten. Maar ook een opkoopverbod is een beperkt instrument en is op zichzelf niet voldoende.’
Waar denk je nog meer aan?
‘Huurprijsregulering voor het midden- en vrije sectorsegment. Verhuurvergunningen, zodat je verhuurders aan fatsoensnormen, veiligheid en kwaliteit kunt binden. En we moeten natuurlijk betaalbaar bouwen. Alleen corporaties bouwen sociaal: we laten dat niet aan beleggers over, die ze vervolgens na twintig jaar de vrije sector in laten gaan. We dwingen betaalbaarheid nu ook af via het bestemmingsplan. Dan zie je dat beleggers voor de sociale woningbouw afhaken en woningcorporaties weer vooraan komen te staan.’
Ben je niet bang dat een opkoopverbod tot meer schaarste en dus nóg hogere prijzen leidt?
‘Dat is een lastig dilemma. We kunnen niet morgen al de woningnood ledigen, maar we zien wel dat nú de leefbaarheid achteruit gaat. Die verkamering en splitsing moet dus sowieso gestopt worden. Tegelijkertijd moeten we zo snel mogelijk meer betaalbare woningen bouwen. En in de betere buurten is – mits het fatsoenlijk gebeurt – met het splitsen van grote woningen in meerdere appartementen niets mis. Daar is juist meer ruimte nodig, maar met duidelijke spelregels.’
Dan kan de prijs hierdoor op korte termijn dus juist nog verder stijgen?
‘In theorie wel. We moeten dus snel meer betaalbare woningen bouwen en ook snel flexibele woonconcepten introduceren. En je doet het natuurlijk niet overal tegelijk. In wijken, waar het meeste druk op staat, zou je zo’n opkoopverbod als eerste moeten invoeren.
Het komt er op neer dat je voortdurend moet finetunen, terwijl je wacht op die nieuwe sociale woningen. Onder het vorige stadsbestuur, in 2019, was slechts 4% van de bouwproductie in Den Haag sociaal. Dat is véél te weinig. Toen wij in de coalitie kwamen heb ik gezegd dat we echt die 30% sociaal en 20% middeldure huur moeten afdwingen. We zitten dit jaar op 17% sociaal en we gaan hopelijk volgend jaar over de 30% heen.’
Wat zou je oproep zijn aan partijen die aan de formatietafel zitten?
‘Reguleer huurprijzen in de vrije sector, zorg dat gemeenten een stevig juridisch instrumentarium hebben om goed verhuurderschap af te dwingen en help met name de grote steden om betaalbaar te bouwen. Stuur op aantallen betaalbare woningen en omarm de corporaties, zodat zij weer de financiële slagkracht krijgen om te investeren.’
Afbeelding: Peter Hilz | ANP
