Het nieuwe kabinet is in woorden voortvarend van start gegaan met de aanpak van de woningcrisis. Concrete impact op de dagelijkse praktijk is er echter nog niet: vanwege hoge materiaalkosten lopen projecten vertraging op, nieuwbouwwoningen worden met de dag duurder en de stikstofcrisis is verre van opgelost. Ook Oekraïense vluchtelingen en statushouders wachten op huisvesting. We spraken enkele deskundigen over de vraag: wat is er nu nodig?
Laat burgers ook zelf bouwen
Adri Duivesteijn
Voormalig wethouder in Den Haag en Almere
Dekken discussie over aantallen en betaalbaarheid de lading van de problematiek volledig?
Laat burgers ook zelf bouwen
‘Deels, ik geloof niet in het absolute tekort van één miljoen woningen. Te opgeblazen. Het is toch krankzinnig dat we al vanaf de Tweede Wereldoorlog schaarste aan woningen hebben. Tot aan de dag van vandaag is het kwantitatieve vraagstuk niet opgelost.’
Hoe komt dat denk je?
De oorzaak ligt er volgens mij in dat in ons woonstelsel alles van bovenaf geregeld wordt. De institutionele partijen, woningcorporaties en projectontwikkelaars bepalen het tempo. Commerciële partijen hebben een direct belang bij schaarste, waardoor de verdiencapaciteit op woningen gemaximaliseerd wordt. Je kan en mag daarom niet van ontwikkelaars verwachten, dat zij het woningprobleem oplossen.’
Zijn burgers het ondergeschoven kindje in dat stelsel?
‘Burgers bestaan helemaal niet, die worden slechts gezien als consumenten. De instituties staan in Nederland voorop. Het feit, dat zowel woningcorporaties als projectontwikkelaars langs de lijn van grondposities in feite de bouwproductie beheersen en met elkaar in allerlei samenwerkingsverbanden het bouwtempo en het type nieuwbouw bepalen, vind ik verstikkend. Er is in ons systeem geen vanzelfsprekende ruimte voor de burger. Hier en daar zijn er niches of wat losse projectjes, waarin mensen wel zelf de ruimte krijgen, maar de meeste wethouders zijn verlengstuk van een bouwmachine, waarin zij zelf geen eigenstandige rol spelen.’
Kunnen gemeenten het verschil maken?
‘Zij kunnen een derde bouwstroom op gang brengen, bestaande uit mensen die via zelfbouw of wooncoöperaties zelf kunnen bouwen. Want waarom moet je met een laag inkomen gestigmatiseerd worden tot alleen huur?’
Wat bedoel je precies met stigmatisering?
‘Ons woonstelsel is een klassensysteem. Als je behoort tot een lage inkomensgroep, heb je geen andere keus dan te huren en afhankelijk te zijn van de huurtoeslag. Op dat moment zit je gevangen in het systeem van de huurtoeslagen. Het is onze taak om mensen daarvan te bevrijden. Laat mensen zelf bouwen, dan zul je zien dat mensen hun eigen woningen weer gaan beheren en het betalen daarvan kunnen regelen.’
Wat als ze daar een te laag inkomen voor hebben?
‘Een wooncoöperatie is tegenwoordig onderdeel van de Woningwet. De nieuwe minister moet deze woonvorm op dezelfde manier gaan faciliteren als een woningcorporatie. Dus het mogelijk maken met bijvoorbeeld een waarborgfonds dat mensen met een lager inkomen een financiering kunnen krijgen. Daarnaast moeten gemeenten voor lagere en middeninkomens betaalbare grond ter beschikking stellen.’
Maar dan nog: het lijkt me best ingewikkeld om zelf een coöperatie op te zetten.
‘Steun daarom als gemeente ook burgerinitiatieven door deskundige ondersteuning aan te bieden. Neem een voorbeeld aan hoe dat in Scandinavische landen en Duitsland is geregeld.’
Zijn de woningen die corporaties of projectontwikkelaars bouwen niet goed genoeg?
‘Het gaat om het “right to the city”: de toegang tot het maken van de stad. Het is vreemd dat burgers daarin geen enkele plek hebben. Zij zijn gedeformeerd tot woonconsumenten en moeten afwachten wat hun wordt aangeboden. Burgers die zelf woonproducent zijn, zijn veel creatiever en hebben ook een belang bij betaalbaarheid.
Het grootste gevaar is dat wethouders, helaas ook van PvdA-huize, vaak als een stel gekken achter aantallen aanlopen. Ik heb deze maand in de Blauwe Kamer, tijdschrift voor landschapsarchitectuur en stedenbouw, een uitgebreid dossier samengesteld hoe burgers meer in hun kracht kunnen worden gezet bij het maken van de stad. Daar ligt een sociaal-democratische opgave.’
Hoeveel van de woningen kunnen langs de lijn van burgerinitiatieven tot stand komen?
‘Minimaal een derde vind ik. Het levert een geweldige diversiteit op. Het mooie is dat je alle inkomensgroepen in hun kracht kunt zetten. In Almere konden mensen met lagere inkomens hun huis binnen de twee ton bouwen. Ze hadden via een financieringssysteem een op het inkomen afgestemde woonlast. In Oosterwold zijn er bewoners die betaalbare containerwoningen bouwden.’
Helder. En hoe moet je als gemeente omgaan met projectontwikkelaars?
‘Natuurlijk moet je als gemeente in onderhandelingen met projectontwikkelaars weten wat je wil. Realiseer je dat zij de grond via speculatie hebben gekocht. Het gaat hen om verdiencapaciteit. Zij kunnen alleen tot resultaat komen als de gemeente meewerkt.’
Niet iedereen zal een eigen woning willen bouwen?
‘Nee, dat hoeft natuurlijk niet. Maar je moet mensen, die dat willen wel de ruimte bieden. Bouw niet alleen voor mensen, maar laat ze zelf ook bouwen. Want anders blijven woningtypen voorspelbaar en varieert alleen de gevel. Geef niet twee projectontwikkelaars de kans vijfhonderd woningen te bouwen, maar laat vijfhonderd huishoudens dat zelf of in een wooncoöperatie doen. Dát maakt een community.’
Iedereen wil nieuwbouw, daar zit de politieke discussie niet
Mirthe Biemans
Adviseur wonen en wijken
Minister Hugo de Jonge wil nu van bovenaf gebieden aanwijzen om te bouwen. Is dat de oplossing?
‘Het gaat niet alleen maar om een absoluut aantal woningen, maar vooral om een tekort aan betaalbare woningen.’
Gemeenten hebben daar lang niet altijd invloed op, omdat ze bijvoorbeeld geen eigen grond hebben?
‘Nee, maar ze bepalen wel wat er mag worden gebouwd. Ze kunnen dus ook bepalen hoe duur de woningen mogen zijn die gebouwd worden. Projectontwikkelaars willen het onderste uit de kan halen en gaan er zeker over onderhandelen.
Als je geen harde afspraken maakt, gebeurt het meestal niet. Dan zie je bijvoorbeeld dat de afgesproken betaalbare woningen heel klein zijn of snel verkocht worden. Je ziet wel gemeenten die het desondanks voor elkaar krijgen. Maar het is lastig. Een intentieverklaring alleen is niet genoeg, je moet bijvoorbeeld echt een doelgroepenverordening gebruiken om te bewerkstelligen dat woningen langdurig betaalbaar blijven.’
Meer betaalbare woningen krijg je niet alleen door nieuwbouw, zeker niet nu de materiaalkosten ook zo ontzettend hoog zijn geworden?
‘Dat klopt, de gemiddelde nieuwbouwwoning is nu meer dan vier ton. Maar dat zijn echt niet de kosten: het kost ongeveer de helft om een woning te bouwen. Dus er zit ruimte. Maar je moet ook veel doen in de bestaande woningvoorraad. Zorg dus dat bestaande woningen niet snel worden opgekocht, door een zelfbewoningsplicht in te stellen voor woningen die verkocht worden voor prijzen tot een bepaalde hoogte. Dat is automatisch een opkoopbescherming, want beleggers kopen voor de verhuur. In Groningen hebben ze een vergunningsplicht voor verhuurders ingevoerd, die stelt eisen aan goed verhuurderschap, zoals maximale huurprijzen.’
Waarom moet je die vergunningsplicht lokaal regelen?
‘In de landelijke wet is niet geregeld, dat je dit kunt handhaven. Dus met een vergunningsplicht regel je dat via een omweg alsnog.’
Er zijn ook andere redenen waarom er onvoldoende nieuwbouw of transformatie is, zoals de stikstofcrisis. Wat kunnen gemeenten in coalitieakkoorden opnemen om dit soort problemen op te lossen?
‘Het lastige met stikstof is dat je er als gemeente niet zoveel invloed op hebt. Je hebt wel of niet te maken met een gebied, waar teveel stikstofneerslag is. Iedereen wil nieuwbouw, daar zit de politieke discussie niet. Kijk vooral welke woningen er dan gebouwd worden. Focus niet alleen op de aantallen, kijk ook naar de betaalbaarheid en de diversiteit in woningtype: bouw je wel voor alle doelgroepen die je wilt hebben, of bouw je alleen piepkleine hokjes? Kortom, kijk naar de bredere inrichting van de samenleving. Wie wil je dat in jouw gemeente kunnen wonen?’
Welke tips heb je nog meer?
‘Je kunt ook de Wet voorkeursrecht gemeenten inzetten en het eerste recht op koop opeisen. Dan zit je veel meer aan het stuur, met actief grondbeleid. Dat kan bijvoorbeeld door een budget te reserveren voor strategische grondaankopen. Dus zorg vooral dat je op het gebied van grond, bouwen en wonen alle wettelijke middelen maximaal inzet.’
‘Er is niet één oplossing’
Peter Boelhouwer
Hoogleraar aan de TU Delft
Wat vind je van het plan van Hugo de Jonge?
‘Het is een paardenmiddel. Het lijkt me beter om in goed overleg met de betrokken provincies en gemeenten af te stemmen. Het schiet niet op het bij hen door de strot te duwen. De noodzaak om meer woningen te bouwen is overigens wel geland in de meeste gemeenten.’
Waar ligt dan wel het probleem?
‘De financiële haalbaarheid is nu het grootste probleem. De Jonge heeft gezegd dat hij in juni met de provincies in overleg gaat over plannen voor de komende negen jaar, die dan voor oktober op haalbaarheid worden gecheckt. Pas als daar niks uit komt, kun je aanwijzing van locaties overwegen.’
Wat is er volgens jou nodig om de woningcrisis op te lossen?
‘Er is niet één oplossing, je hebt een pakket aan maatregelen nodig. Het belangrijkste op de korte termijn is: meer woningen. Reguliere nieuwbouw en transformaties, maar ook tijdelijke woningen. De bestaande voorraad moet daarnaast efficiënter worden ingezet. Dat kan bijvoorbeeld door de doorstroming te bevorderen. Hierbij kan je denken aan voor ouderen geschikte woonvormen.
En voor de lange termijn?
‘Hervorming van de woningmarkt. Eigendomsneutraliteit invoeren bijvoorbeeld: dus koop en huur op een gelijke manier behandelen. Maar ook de vermogensontwikkeling van zowel kopers als verhuurders gaan belasten. En de positie van starters versterken en die van doorstromers juist verzwakken.’
Dat klinkt niet als iets nieuws.
‘Daar wordt inderdaad al decennia over gesproken. We gaan er ook wel langzaam naar toe: de hypotheekrente wordt bijvoorbeeld afgebouwd. Ook moet de overheid duidelijk aangeven wat een ‘betaalbare’ woning is. In de huursector is dat onduidelijk. Net als dat onduidelijk is wat voor particuliere verhuurders eigenlijk een “redelijk” rendement is.
Nog een ander punt: bij Vinexwijken investeerde de overheid in de gebiedsontwikkeling, nu moet alles door de markt worden opgebracht. Is dat wel wenselijk? Je kunt dat aanpassen, door bijvoorbeeld rekening te houden met toekomstige belastingopbrengsten en gemeenten financieel te belonen die veel bouwen. Ook kunnen gemeenten zelf kwaliteitseisen stellen: over minimale aantallen vierkante meters, duurzaamheidseisen en locaties die ze kunnen aanwijzen.’
Wat zou je de onderhandelaars voor de nieuwe colleges van B&W willen adviseren?
‘Wees als gemeente transparant over je beleid en samenwerking. In Zwolle, Tilburg en Eindhoven is bijvoorbeeld goede onderlinge afstemming over uitgangspunten tussen corporaties, marktpartijen en gemeenten. Zeker grote ontwikkelaars zijn wel bereid om goede afspraken te maken. Het is echt nog steeds mogelijk voor rond de € 200.000 industrieel geproduceerde woningen te bouwen.’
Hoe dan?
‘Allereerst moet de planning en monitoring wel transparant en realistisch zijn. Er is veel wensdenken in de programmering. Per plan moet je weten wat de obstakels zijn, zodat je gewoon heel concreet en praktisch aan de slag kunt. Daarnaast moet je ook niet voor de meest ingewikkelde en dure locaties gaan. En tot slot is het belangrijk om de planvorming zo optimaal mogelijk te organiseren. Daar gaat nu veel tijd en geld naar toe.’
Makkelijker gezegd dan gedaan.
‘Zorg dat je voldoende expertise in huis hebt of haalt. Er zijn veel pools met gemeenten en provincies om expertise en ervaring te delen en goede adviesbureaus die kunnen assisteren. Ook corporaties en marktpartijen kunnen een deel van de verplichte werkzaamheden, zoals onderzoeken en planvoorbereiding oppakken.’
Wat zijn de grootste fouten die gemeenten maken?
‘Dat ze geen realistische eisen stellen en dat het gewoon niet uit kan. Ook ontstaat er vaak vertraging door bezwaarschriften. Daar kun je soms wel een en ander in voorkomen door het proces daaromheen goed te organiseren. Ook gebrek aan afstemming is in algemene zin vaak een gemaakte fout: te weinig sturing, te veel vrijlaten en te weinig nadenken over voorzieningen. Dat zorgt voor vertraging en voor woningen die soms niet de beste oplossing zijn voor een gebied.’
Meer informatie over de instrumenten van de gemeente en inspirerende voorbeelden vind je in onze handreiking. Die download je hier.
Afbeelding: Laurens van Putten | ANP
