Bouwen, bouwen, bouwen is het landelijke motto: we wachten allemaal met spanning op de 900.000 extra woningen, die van het Rijk gebouwd moeten worden. Met zijn gebruikelijke energie sluit Hugo de Jonge woondeals, kondigt hij wetten aan en schaft hij regelingen af of juist andersom. Ondertussen komen er allerlei kinken in de kabel: denk aan de materiaal- en personeelstekorten, regelgeving rondom bijvoorbeeld stikstof en stijgende hypotheekrente. Wat doen gemeenten eraan om toch te blijven bouwen?
Fractievoorzitter Vincent ten Voorde in Hengelo prijst zichzelf gelukkig: onlangs heeft hij een nieuwbouwwoning gekocht en de garantie gekregen dat het binnen anderhalf jaar afgebouwd wordt. ‘Maar een ander deel van het plan, daar is de kans een stuk minder groot dat het ook wordt ontwikkeld.’
Ten Voorde wil maar zeggen: ‘Het is prachtig dat het Rijk de regie heeft gepakt, dat er ideeën, plannen en ambities zijn, want de markt kun je het niet alleen laten regelen. Wonen is een recht, daar ben ik van overtuigd. Daar moet en kun je op sturen als overheid. Maar de uitvoering, het daadwerkelijk bouwen van al die woningen… ja, daar schort het nog weleens aan.’
Ten Voorde: Plannen maken is één, daadwerkelijk bouwen iets anders
In zijn regio Twente is ingezet op de bouw van zo’n 14.100 woningen. ‘Ik ben er blij mee dat we gezamenlijk die ambitie hebben uitgesproken en we hebben ons er ook enorm voor ingezet. Het mooie is ook dat twee derde in het betaalbare segment zit.’ Hoewel het aantal van 14.100 als een soort stip op de horizon staat, pinnen ze zich in Hengelo niet helemaal vast op dat aantal: ‘We vinden vooral dat we moeten bouwen naar de behoefte van de inwoners. Dus naar behoefte starterswoningen, flexwoningen of appartementen voor ouderen zodat we doorstroom kunnen realiseren.’
Naast de materiaal- en personeelstekorten, ziet Ten Voorde een ander struikelblok: ruimtelijke procedures. ‘Begrijp me niet verkeerd, het is in Nederland een groot goed dat je bezwaar kunt maken en beroep kunt indienen, maar wij moeten als overheid het algemeen belang voorrang geven. De ruimte is schaars, we willen niet continu knibbelen aan het buitengebied, dus we moeten de hoogte in. Dat betekent soms dat mensen die altijd een vrij uitzicht hadden, nu opeens uitkijken op een appartementencomplex. Dat vinden ze niet altijd leuk. Maar je hebt een huis gekocht, niet een uitzicht dat dertig jaar hetzelfde blijft.’
Prefab
In Den Bosch ligt de vooralsnog woningbouw op koers, ziet woonwethouder Pieter Paul Slikker: ‘We houden het tempo hoog. In 2022 zijn er 1200 woningen bijgekomen. Voor 2023 zitten we nog goed, maar in 2024 zie ik wel een dip aankomen. Maar waar we kunnen, proberen we wel te versnellen, bijvoorbeeld door in te zetten op hoogwaardige flexwoningen. Je kunt prima prefab laten bouwen, zonder het ten koste te laten gaan van de kwaliteit.’
In Den Bosch kijkt Slikker naar andere oplossingen dan nieuwbouw alleen: ‘We moeten bijvoorbeeld ook gebruikmaken van de bestaande voorraad. We hebben 10.000 ingeschreven woningzoekenden, en 70% daarvan is alleenstaand. Maar een groot deel van de voorraad van corporaties is geschikt voor een gezin.’
Slikker: Deze crisis is echt anders dan tien jaar geleden
Slikker kijkt daarom hoe je daar aan mee om kunt gaan. ‘Bijvoorbeeld door woningen te splitsen of te kijken naar een concept als Friends. Wat mij betreft moeten we aan vier knoppen draaien: anticyclisch bouwen, bestaande woningvoorraad, afspraken maken met ontwikkelaars en corporaties, en flexwonen.’
Hoewel Slikker de geschetste problematiek over de hogere bouwprijzen en dito hypotheekrente herkent, roept hij ook op om elkaar niet in de put te praten: ‘De aard van deze crisis is echt anders dan tien jaar terug, want de vraag naar betaalbare huizen blijft gigantisch. Wat tegenzit zijn bouwprijzen en personeelstekorten.’
Hoewel de stijgende rente voor individuele starters een probleem kan zijn, ziet Slikker het als een noodzakelijke correctie. ‘Dat de rente stijgt en dat het verdienmodel van de bouw wordt uitgedaagd is wat mij betreft alleen maar goed. Als ontwikkelaar verdiende je jarenlang goud geld aan exploderende huizenprijzen waardoor miljoenen mensen nu een betaalbaar huis onthouden wordt. Iedere ondernemer wist dat die zeepbel eens zou klappen. Iedereen wist dat het betaalbaarder en duurzamer moest. Bouwend Nederland moet een redelijk verdienmodel leren leveren waarbij er gebouwd wordt voor wat de samenleving nodig heeft.’
Eerste woondeal
In Deventer ziet ook woonwethouder Rob de Geest dat de nieuwbouw niet stil ligt: ‘Vorig jaar zijn er 450 nieuwe woningen bij gebouwd en we blijven door bouwen.’ In Deventer werd eind december de eerste regionale woondeal ondertekend. ‘Daar zijn heel veel partijen bij betrokken geweest: onder andere provincie, gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en bouwers. Onze woondeal staat als een huis. De ambities die we daar hebben geformuleerd, daar staan we voor en daar blijven we voor staan. De afspraken in de woondeal zijn bijna allemaal al eerder bekrachtigd door gemeenteraden. Dus die zijn best hard.’
De woondeal is niet dé oplossing volgens De Geest: ‘Iedereen weet: in woondeals kun je niet wonen. Daar waren ze ook niet voor bedoeld. Ze vormen wél een belangrijk fundament voor een gezonde woningmarkt. De woondeals zijn een goede manier om de gezamenlijke opgave tussen Rijk en regio helder te krijgen, de randvoorwaarden vast te stellen, en afspraken vast te leggen. We spreken eigenlijk naar elkaar uit: dit gaan we samen aanpakken en we beloven onze afspraken na te komen.’
De Geest: In woondeals kan je niet wonen
Niet alleen de overheid is aan zet, stelt De Geest: ‘Met de huidige krapte op de woningmarkt moet je ervoor zorgen dat er woningen worden gebouwd voor mensen met een lager inkomen. In Deventer zijn we er zeer scherp op dat we voldoende sociale huurwoningen hebben. Vanuit het Rijk wordt er nu ook op gestuurd. Ik vind dat ontwikkelaars en andere commerciële partijen nog best wat meer hun bijdrage mogen leveren aan hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zeker, het gaat steeds beter, maar een tandje erbij zou echt het verschil maken.’
Deventer kijkt net als Den Bosch ook breder naar het woonvraagstuk: ‘Het gaat niet enkel over het bouwen van woningen, maar ook over natuur, mobiliteit, sociale inclusie, maatschappelijke voorzieningen. We bouwen niet alleen maar woningen om te wonen, we bouwen aan buurten om te leven.’
Actiepunten
Hoogleraar Housing Systems Peter Boelhouwer aan de TU Delft heeft 36 actiepunten opgesteld die de overheid kan toepassen om te voorkomen dat woningbouwprojecten verder stagneren. ‘Het is een rijtje aan opties die je kunt maken als overheid. Ik heb ze aangeboden aan Hugo de Jonge, hij spelde het meteen uit en zag er toch wel wat nieuwe ideeën tussen staan.’
Boelhouwer noemt de woondeals een goede start: ‘We hebben in de afgelopen jaren te veel aan de markt en de gemeenten overgelaten. Het is goed dat het Rijk nu zo’n actieve rol pakt; het is in de wet opgenomen dat er voldoende huizen moeten zijn, het Rijk moet er dus ook voor zorgen dat dit gebeurt, maar hoeft het niet zelf te doen.’
De hoogleraar noemt het zwak dat de marktpartijen veelal niet goed aangehaakt zijn bij de woondeals. ‘Ook zou het goed zijn als onafhankelijke kostendeskundigen erbij zitten. Die kan de strijd tussen het maatschappelijk belang en wat er in de praktijk ook kan worden gerealiseerd goed in kaart brengen.’
Boelhouwer: De woondeals zijn mooi, maar wel pas het begin
Voor de woondeals is wel van belang dat er concrete volgende stappen gezet worden: ‘Eentje waarin harde en realistische plannen zijn opgenomen die periodiek getoetst worden.’ Hij noemt als goed voorbeeld de Woningmakers in West-Friesland: ‘Daar maken ze een planning met stoplichten, en evalueren ze waarom bepaalde stoplichten niet op groen staan, of er aanpassingen in het plan nodig zijn en of er geschoven moet worden met plannen.’
Want volgens Boelhouwer zijn die woningen hard nodig: ‘De aantallen die nodig zijn, zijn gigantisch hoog. In de Volkskrant stond dat de tekorten ongeveer net zo hoog zijn sinds de Tweede Wereldoorlog. Nu kun je die cijfers wel iets nuanceren, er zijn eigenlijk altijd wel tekorten geweest aan courante woningen, maar het is statistisch echt uniek dat het tekort zo oploopt.’
Boelhouwer geeft twee verklaringen: ‘De onverwacht hogere groei van de bevolking sinds 2015. Iedereen denkt hierbij aan asielzoekers, maar het zijn voornamelijk expats die daaraan bijdragen. Een ASML trekt momenteel alleen al driehonderd man per week aan. Die komen niet allemaal van de TU Delft of Eindhoven.’
Boelhouwer: Sinds 2008 is het bouwpeil niet op orde geweest
Dat in combinatie met falend beleid sinds 2011, zorgde ervoor dat de bouwproductie werd gehalveerd, gaat Boelhouwer verder. ‘Eigenlijk zitten we al sinds 2008 niet meer op het bouwpeil dat we voor die tijd hadden. Daarbij zakten de bouwvergunningen weg en zijn de economische omstandigheden veranderd. Door Capital Value is berekend dat 40.000 woningen waar de bouwvergunning wel is verstrekt door veranderende marktomstandigheden niet gebouwd kunnen worden.’ Niet zo gek als je de gemiddelde bouwduur in ogenschouw neemt. ‘Ieder woningbouwplan duurt zo’n tien jaar, waarvan zeven jaar aan voorbereiding. Gelukkig probeert het Rijk dat nu met wetgeving te verkorten.’
Net als Ten Voorde vindt Boelhouwer dat we het onszelf in Nederland te lastig maken: ‘Ik hoorde laatst over een omgevingsplan voor een wijk in Delft, dat had vijfduizend pagina’s. Daar hebben we het onszelf wel ongelooflijk ingewikkeld mee gemaakt. Als je dit dan plaatst ten opzichte van de maatschappelijke ellende die je ziet rondom de woningmarkt – gescheiden mensen die gedwongen bij elkaar wonen, arbeidsmigranten die soms onder erbarmelijke omstandigheden wonen – dan is dat volstrekt uit balans.’ Het algemeen belang moet daarom leidend zijn. ‘Als inwoners willen we allemaal nieuwe woningen, maar niet bij ons om de hoek.’
Bijschrift afbeelding: minister De Jonge tijdens de ondertekening van de woningbouwafspraken met de twaalf provincies.
Afbeelding: Jeffrey Groeneweg | ANP
