Het aantal nieuwe woningen dat op de markt komt door transformatie daalt. Voor het eerst sinds 2015 waren dat er zelfs minder dan 10.000 in een jaar. Het aantal makkelijk te transformeren gebouwen droogt op, maar ook zijn bijvoorbeeld de kosten sterk gestegen. We spraken erover met Erik Theunissen, Rick van der Zweth en Ward Deckers.
‘We moeten wel óók doorzetten met transformeren.’
Ward Deckers
Fractievoorzitter Noord-Brabant
Kan bouwen of transformeren überhaupt nog in Brabant, met de stikstofbouwstop?
‘We moeten wel óók doorzetten met transformeren.’
Ward Deckers
‘Kleinschalig kan er nog wel een en ander doorgaan, maar grootschalig is nodig. Van de miljoen woningen die De Jonge wil moeten er 130.000 in Brabant gebouwd worden. Dat staat onder druk door de bouwstop. Maar: die stop is er niet zomaar, want de natuur holt nog verder achteruit dan we al dachten.’
Is het ook een serieuze rem voor het transformeren van niet-woningen?
‘Het is een rem op álles wat stikstofruimte kost.’
Is het transformeren van woningen een belangrijke factor voor het creëren van nieuwe woningen in Noord-Brabant?
‘Eerlijk gezegd is het echt wel klein bier. De grote klapper hier moet nieuwbouw zijn. We transformeren natuurlijk wel in de provincie, maar het is vooral het werkterrein van gemeenten om daarmee aan de slag te gaan. De provincie is meer bezig met de ruimtelijke planning van alle woningbouw die er moet komen. Maar we moeten wel óók doorzetten met transformeren.’
Als er wordt getransformeerd, om welk type panden gaat het dan?
‘In steden betreft het vooral kantoorpanden en vaak gaat het gepaard met herontwikkeling van gebieden. In het buitengebied kijken we nu hoe we agrariërs die stoppen kunnen helpen om van boerderijen een of meer woningen te maken.’
Geldt dat dan alleen voor de boerderij, of wordt er dan ook gekeken naar nieuwe woningen op het nog onbebouwde erf?
‘Dat laatste kan ook. We onderzoeken alle mogelijkheden om meer bebouwing mogelijk te maken op zo’n agrarisch bedrijf dat stopt, maar dat zal altijd over kleine aantallen gaan en passend bij de natuurlijke omgeving.’
Herken je de dalende trend in het aantal getransformeerde panden ook in Brabant?
‘Ja, al doet Brabant het nog relatief goed. Het is ook nodig. In onze steden is de woningnood hoog. Onze gedeputeerde Stijn Smeulders zet daarom in de komende jaren volop in op een verstedelijkingsaanpak in de grootste gemeenten van onze provincie.’
‘Puur door transformatie moet er echt nog veel kunnen’
Erik Theunissen
Raadslid in Almere
Almere kent een sterke stijging in transformaties, hoe kan dat?
‘In Almere was de afgelopen jaren relatief veel leegstand. Het College stond er voor open om die leegstand met transformaties op te lossen. Maar, het gaat maar om een paar honderd woningen. Het potentieel is veel groter. In het centrum en bij de haven zijn veel leegstaande gebouwen, zoals oude winkels. Die ombouwen naar woningen is natuurlijk geweldig, omdat je dan midden in de stad kunt bouwen. Een fabrieksgebouw aan de rand van de stad is misschien minder aantrekkelijk.’
Voor hoeveel meer woningen zie je nog kansen?
‘Puur door transformatie moet er echt nog veel kunnen. Er zijn bedrijven aan het downsizen, er wordt meer thuis gewerkt en de WTC-toren in Almere komt wellicht vrij. Dan heb je het over vele honderden mogelijke nieuwe woningen. Maar je ziet ook terughoudendheid nu, omdat zowel nieuwbouw als transformeren heel duur geworden zijn. Ontwikkelaars wachten dan liever op rendabeler tijden.’
Gaat het wel goed met de economie in Almere, als bedrijvigheid verdwijnt?
‘De bedrijvigheid verdwijnt niet per se, er is hier al heel lang leegstand. Er is gewoon teveel gebouwd. In bijvoorbeeld Amstelveen zie je dat ook: dan komt er een nieuw kantoorgebouw, daar zitten ze dan tien jaar in en daarna staat het leeg. De kantorenmarkt is gewoon ongezond.’
Zal de stijging ook in de komende jaren doorzetten?
‘Niet zomaar. Gemeenten zullen er veel tijd en energie in moeten stoppen. En eigenaren moeten dus overtuigd worden om mee te werken. Maar het gaat altijd om geld, daar komt het echt op neer.’
Hoe verklaar je dat het op andere plekken minder gelukt is dan in Almere?
‘Ik denk dat gemeenten er vaak weinig ervaring mee hebben. In nieuwbouwgebieden koopt de gemeente grond en met de opbrengsten daarvan worden voorzieningen aangelegd. Bij herontwikkeling is er geen grondexploitatie, dus alle herontwikkelingskosten komen voor rekening van degene die wil herontwikkelen. De gemeente kan niet zomaar een deel van de openbare ruimte voor zich opnemen, want dat kost geld. Maar in Almere waren gewoon nog wat gebouwen die relatief makkelijk omgebouwd konden worden. Ook zijn parkeernormen losgelaten bij een project: je moet flexibel zijn.’
Is er nog veel ruimte in Almere om te bouwen, of is de pioniersfase inmiddels wel afgelopen?
‘Er is nog ruimte, maar de pioniersfase is echt achter de rug. Bij Pampus kunnen nog 30.000 tot 40.000 huizen worden gebouwd, daarbuiten valt het best tegen. Dus inzetten op transformaties blijft belangrijk. Daarbij kun je vaak ook nog eens goedkope woningen realiseren, wat belangrijk is voor de gemeente.’
‘Bij ons wordt veel vastgoed gewoon gebruikt.’
Rick van der Zweth
Fractievoorzitter in Utrecht
Herken je de neerwaartse trend die het CBS laat zien?
‘Ik denk dat het in Utrecht best wel anders is dan elders. Bij ons wordt veel vastgoed gewoon gebruikt. In veel gemeenten staan lege kantoorpanden of winkels, maar door de centrale positie die wij hebben is dat hier anders. We hadden wat panden wat verder uit het centrum die omgevormd zijn tot opvang voor Oekraïners, maar in de brede discussie is er relatief weinig kantoorleegstand in Utrecht, zelfs na Covid. Desondanks is Utrecht overigens met 180 woningen goed voor 5 procent van de landelijke transformaties. Maar dat zijn in absolute zin natuurlijk geen grote aantallen.’
Er staat wel een heel groot pand al heel lang leeg toch?
‘Ja, bij Hoog Catherijne zat ooit de Rabobank. Die liet een gigantisch pand achter. Moest dat verhuurd worden of omgevormd tot woningen? Het gebouw heeft relatief weinig ramen en daardoor bleek omzetten vrijwel niet te doen. Het gaat om 25.000 vierkante meter dat al tien jaar leegstaat. Dat is waanzinnig veel ruimte. En dat was dus een van de uitzonderingen qua opties voor transformatie. We zitten hier zelfs onder de frictieleegstand in Utrecht. En cijfers vertekenen: want zo’n pand telt niet mee in de leegstandcijfers, omdat het niet te huur staat. Dat is natuurlijk vreemd.’
Is het transformeren van niet-woningen naar woningen alleen lastig door de indeling van panden, of zijn er ook andere oorzaken?
‘Het is uiteenlopend. Soms heb je bijvoorbeeld ongebruikte ruimtes boven winkels. Dan wordt de voordeur gedeeld met de winkel. Dat lossen we hier soms op met verbouwingen waarbij een gedeeld portiek wordt gerealiseerd. Bestemmingsplannen kunnen ook een issue zijn. Dat probleem is oplosbaar door een pand als gemengde bestemming aan te wijzen. Maar winkels transformeren zet niet echt zoden aan de dijk, daar zijn de aantallen te klein voor.’
Wat is je verwachting voor de komende jaren, blijft er weinig transformatie?
‘Ja, Utrecht groeit en ligt centraal. De vraag zal blijven. We zijn bezig om werkplekken beter bereikbaar te maken per fiets bijvoorbeeld. Hoe beter we de mobiliteit organiseren, hoe kleiner de kans dat er straks kantoren leeg staan. Dat er landelijk steeds minder getransformeerd wordt, zit waarschijnlijk vooral in de complexiteit van de gebouwen en de relatief hoge kosten. Vaak is het dan voor marktpartijen goedkoper om iets nieuws te bouwen in plaats van te transformeren of zelfs leeg te laten staan. De lokale overheid moet daarom meer instrumenten krijgen om het realiseren van woningen voor elkaar te krijgen. Denk aan kantorenleegstand tegengaan of het instellen van een bouwplicht.’
Afbeelding: Peter Hilz | ANP
