Een wachtlijst voor een sociale huurwoning van zeker tien jaar. Koopwoningen van zo’n 145 vierkante meter voor meer dan € 750.000,-. Voorstellen van minister Ollongren om de inkomensgrens voor een sociale huurwoning voor alleenstaanden te verlagen naar € 35.938,-. Om nog maar niet te spreken van de verhuurdersheffing, die investeringen van woningcorporaties tegenhoudt. Aan alle kanten wringt het op de woningmarkt en voor starters en alleenstaanden is het haast onmogelijk om een betaalbare (huur)woning te vinden.
‘Ik heb vijftien jaar bij een corporatie gewerkt, en we hebben altijd een woningtekort gehad,’ meldt het Utrechtse raadslid Bülent Isik. Als woordvoerder wonen stelt hij dat men niet echt bezig is met het ‘oplossen van het probleem, maar met eraan verdienen’. ‘Als we willen, kunnen we het echt oplossen. In Utrecht heb ik bijvoorbeeld voorgesteld om de universiteit te laten bijdragen aan het oplossen van de kamernood van de studenten. Zij verdienen eraan als studenten naar de stad komen. Dat is toch een win-winsituatie voor iedereen?’
Isik: ‘Betaalbaar wonen kan best, maar de politieke wil ontbreekt’
Maar voorlopig is Isik een schreeuwende in de woestijn. ‘Onze GroenLinks- en D66-wethouders dansen op de melodie van de marktpartijen, die krijgen alle ruimte. Kijk naar de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone: je krijgt daar straks een kippenhok voor € 750.000,-. Wil je een inclusieve stad, dan moet je dit niet toestaan. Zo duw je onder andere starters, alleenstaanden en mensen met een middeninkomen de stad uit. Als er niks gebeurt, hebben onze kinderen straks geen huisvesting in deze stad. Juist nu moet je de oplossingen vinden door volkshuisvestelijke aanpak toe te passen. Dat betekent zo min mogelijk marktwerking.’
Ook in Purmerend maakt wethouder Thijs Kroese zich ongerust: ‘We hebben een hopeloze achterstand op het gebied van sociale huur. Schrijf je je op je achttiende in, dan heb je op je dertigste een tweekamerappartement. Een middensegment hebben we hier bijna niet, wij liften erg mee op de prijzen van Amsterdam.’
Macht van beleggers
De Groningse wethouder Roeland van der Schaaf ziet in zijn stad een enorm tekort aan woningen. ‘Hoewel het in vergelijking met de Randstad nog wel meevalt: je staat hier vier jaar op de wachtlijst voor een eengezinswoning. Dat is echter wel langer dan het was. Daarnaast hebben we hier een omvangrijke particuliere sector, waar mensen meer dan duizend euro betalen voor vijftig vierkante meter.’
Daarbij ziet Van der Schaaf de vreemde situatie dat beleggers zich op de markt storten, starterswoningen voor de neuzen van starters wegkopen en die vervolgens aan dezelfde mensen voor het dubbele verhuren. ‘De overheid zou die macht van beleggers moeten doorbreken. Een landelijk opkoopverbod zou enorm helpen. Dat werkt niet alleen maar door in de betaalbaarheid van de woningen, maar ook de leefbaarheid van buurten.’
Van der Schaaf: ‘Particuliere beleggers verzieken de markt’
Voordat dat zover is, heeft Groningen een woonplicht voor woningeigenaren opgenomen in de woonvisie. Ook de Nieuwegeinse wethouder Hans Adriani gaat voor de maatregel die eigenbewoning verplicht maakt: ‘Nu zie je dat iedere woning onder de drie ton wordt weggekaapt door een particuliere belegger, die er vervolgens een mooie hoge huurprijs voor vraagt.’
Isik is het daarmee eens: ‘Een woning moet je zien als een primaire behoefte voor mensen. Als men een huis koopt, zorg er dan ook voor dat erin gewoond wordt.’ Daarnaast stelt Isik dat sociale huurwoningen beter niet meer verkocht kunnen worden: ‘Wat goedkoop is, moet behouden blijven voor de huursector. Vandaar van beleggingsobject naar behoefteobject.’ Daarnaast pleit Isik voor actief grondbeleid van de gemeente, waarbij ze zelf de regie houdt bij de ontwikkeling van woningbouw, en het inzetten van de wet voorkeursrecht. Hiermee kan grondspeculatie worden voorkomen: ‘Zo voorkom je dus dat de woningen uiteindelijk onbetaalbaar worden.’
Schrijnend
Vanuit het kabinet valt voorlopig weinig te verwachten. Eerder het tegendeel. Adriani noemt het verlagen van de inkomensgrens door Ollongren voor alleenstaanden ‘schrijnend’. ‘Er vallen nu nog meer mensen buiten de boot, die never nooit een woning krijgen. En als ze willen kopen, dan komen ze in een garagebox of kippenhok terecht. Je creëert nieuwe dakloosheid. Ollongren wil de inkomensgrens verlagen voor alleenstaanden, maar wat mij betreft mag hij juist opgehoogd worden tot € 60.000,- (volgens de Europese richtlijnen voor staatssteun kan en mag dat, red.). Dat zou betekenen dat huren tot duizend euro binnen het staatsgesteunde systeem vallen. Je ziet ook dat veel particuliere ontwikkelaars geen fatsoenlijke woningen onder de duizend euro kunnen bouwen.’
Kroese: ‘Met de verlaagde inkomensgrens wordt de sociale huursector bewust klein gehouden’
Ook Kroese stelt dat starters miskend worden door voorgestelde inkomensgrens: ‘Je houdt de sociale huursector bewust klein op die manier. Het is dan ook een bijzonder slecht idee, je ziet een toenemend aantal een- en tweepersoonshuishoudens, dat zal alleen maar blijven groeien de komende tijd.’
Van der Schaaf snapt eveneens niet waarom de inkomensgrens voor alleenstaanden is verlaagd: ‘Er komen niet meer huizen door en je belast juist de middengroepen hiermee. Die worden omlaag gedrukt, in plaats van dat ze worden verheven. Maak die grens hoger. Het lost alleen niet het woningtekort op, voor die groepen moet dat dan ook nog worden gecreëerd, bijvoorbeeld binnen een soort beschermd huurstelsel.’
Blutte corporaties
Wethouder Adriani is bovendien nog om een andere reden kritisch op minister Ollongren: ‘Ze roept dat de woningbouwcorporaties moeten bouwen, bouwen, bouwen. Maar dat kunnen ze niet meer. Dat bevestigt een recent verschenen rapport van ABF: als we zo doorgaan zijn de corporaties over een paar jaar blut. Ollongren zegt echter dat ze tot een volgend kabinet wil wachten met ingrepen.
Daardoor zit de sector nog ten minste twee jaar in onzekerheid, waardoor ze niet verder kunnen met acquisitie en planvorming, met een bouwstagnatie tot gevolg, zegt Adriani. ‘Dit terwijl het geld van de eerste corporaties in 2024 op is. Dat komt door de verhuurdersheffing en de ATAD, een Europese belasting die flitskapitaal moet tegengaan. Daarbovenop betalen ze twee keer zoveel belasting als commerciële beleggers, en zelfs tot tien keer zoveel als particuliere beleggers. Hierdoor blijft er te weinig geld over om woningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen.’
Adriani: ‘Met het afschaffen van de verhuurdersheffing maak je € 30 miljard beschikbaar voor betaalbare woningen’
Dat de corporaties blut raken, is echt het gevolg van politieke keuzes, vindt Adriani. ‘Ooit was de verhuurdersheffing misschien nodig om de begroting rond te krijgen, maar eigenlijk ben je door de heffing bezig met het leegroven van de sector en met het afromen van de kleinste portemonnees die de huren opbrengen voor de corporaties. Terwijl je met het afschaffen ervan je het probleem echt oplost en € 30 miljard beschikbaar maakt voor betaalbare woningen.’
30% sociale huur
Ondanks het uitblijven van landelijke steun voor de sociale huur, gaan de wethouders stug door. Alle drie geven aan dat ze uitgaan van een percentage van 30% sociale huur bij nieuwbouwprojecten. Purmerend heeft daarbovenop nog 30% doorstroomwoningen met een huur tot € 1070: ‘Dat betekent dus dat 60% tot de betaalbare woningen hoort. Dat dwingen we af via een kostenverhaal; je mag afwijken van deze regel. Maar doe je dat, dan moet je het afkopen, voor € 30.000,- per woning. Het mooie is: dit is nog geen enkele keer gebeurd. Terwijl ik als raadslid altijd hoorde dat het niet kon. Je moet gewoon duidelijk zijn in wat je wilt.’
Van der Schaaf vertelt dat het percentage in Groningen nog weleens wisselt per project: ‘Het is ook heel spannend of de corporaties het wel volhouden, of ze het kunnen betalen. Woningen bouwen in een weiland is vaak goedkoper, maar het beleid is dat we binnenstedelijk moeten bouwen. Dat betekent vaak dat je bijvoorbeeld moet saneren en dat kost geld. Het kan eigenlijk niet uit. Daar zou eigenlijk een tegemoetkoming van de gemeentes voor moeten komen, om die verschillen bij te passen. Een stedelijk vernieuwingsfonds. Zodat je kwaliteit bouwt voor een betaalbare prijs.’
Afbeelding: ANP | Marcel Krijgsman
